水岸住宅房價回溫? 美堤、大佳河濱公園「正負17%」成對比

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大直河岸住宅今年第一季僅成交5筆,卻已見到高總價客群出沒。(圖片來源/台灣房屋提供)

時序進入六月,逐漸炎熱的天氣漸漸帶出河濱公園人潮,美景當前,也讓一旁水岸住宅的屋主收到不少歎羨眼光。根據房仲業者統計,在2018年大台北地區最具代表性的九座河濱公園當中,以大直的美堤河濱公園身價最高、漲幅也最大,圓山的大佳河濱公園則是降價最多;淡水的金色水岸河濱公園最便宜,每坪僅「2字頭」。

針對雙北最具代表性的九座河濱公園,台灣房屋智庫調查周邊住宅行情的漲跌狀況,發現大直的美堤河濱公園身價依舊最高,主因是今年第一季交易只有5筆,且集中在大直高單價住宅交易,因此漲幅也達最高的17.3%。不過,由於第一季並非傳統房市旺季,後續發展仍有待觀察。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大直水岸第一排景觀附加價值高,明水路一帶常見破百萬的單價,豪宅「輕井澤」「代官山」和「帝景水花園」甚至都曾有過兩百萬的交易紀錄,是不折不扣的台北市水岸豪宅區,不過也因為門檻高,因此前兩年房市轉向,成交價從2016年起急速下滑,平均單價直接跌破百萬,「今年高價交易略增,整體平均單價才有回溫趨勢,不過也因為相對高貴,因此交易量回有限。」

「從去年開始,大直美堤周邊的高價交易,確實都有比較回穩啦,……」她進一步分析,相較於前兩年的氛圍──大直超過一百萬的高價帶乏人問津,多半以公寓、華廈為主──今年第一季交易量雖然只有5筆,但從結果來看,高價帶的客層已經開始出籠,「主要是呈現買盤的不同,有變化了,除了自住以外,高價的買方有出來。」

大佳河濱公園屋齡偏高,年輕人可能選三重河岸

事實上,1990年代,基隆河截彎取直,造就了大佳、迎風、美堤三座河濱公園,除了提供台北市民廣大的親水空間,也兼具美化行水區的功能。其中,基隆河北岸的美堤河濱公園旁,朝南的住宅景觀視野最為寬闊,除了欣賞腹地寬廣的河濱公園跟水岸風情,還可遠眺松山機場飛機起飛降落;即便公園綠帶較窄,但與大佳、迎風河濱公園仍有群聚的效果。

雙北九大河濱公園周邊一公里房價行情變化。(製表/郭怡君)

至於大佳河濱公園,雖然單價只有大直的一半,不過因為鄰近機場跑道,有噪音疑慮,加上周邊新案也少,因此整體交易量低,單價也較去年大跌17.5%。張旭嵐直言,當地屋齡偏高,以年輕自住客而言,選擇性相對有限,「現在年輕人其實不太會特別鎖定說要住圓山,一定要選河濱的話,那邊也不會首選,因為三重大台北都會公園附近的新大樓可能還比較多。」

淡水河岸相對親民,往外延伸再探「1字頭」

相較之下,對年輕人來說,淡水一帶的水岸住宅價格還是相對親民,以金色水岸河濱公園周邊來看,單價雖較去年略增6%,但也只有24.3萬元。張旭嵐指出,相較紅樹林水岸宅,同樣瞭望淡水河景的金色水岸,單價更顯得親民,也是各河濱公園周邊交易量最多的區域,不過,由於金色水岸附近較少新推案,屋齡也偏高,因此選擇有限,考量淡海輕軌今年即將通車,水岸買氣已漸漸延伸至新市鎮和漁人碼頭一帶,尤其在房價下修後,甚至還有「1字頭」新古屋可選,吸引一些重視休閒生活的小資族進場。

她也提到,淡水本就屬於大台北的外圍,區域行情相對較低,且目前主要的關節點依舊是交通,「因為交通上……要去哪裡、到台北市,通勤都是一段距離,像要去內湖上班,每次就是一個小時的車程。……輕軌、淡江大橋雖然一直都被當成是那邊的利多建設,但是淡江大橋已經多次流標,至今沒有明確說法,輕軌又因為是往內延伸,對於水岸住宅本身,其實沒有直接加分,只有間接相關,……」

最後,張旭嵐提醒,若用同一個社區來看,面水岸的戶別,往往會較面中庭的高出5%到10%,中間視樓層高低價格也有不同,因此,如果民眾有意購買具景觀的水岸宅,應先確認周邊建案開發的狀況,確保視野永久性,免得被後建的大樓遮避視野,導致花了一筆冤枉錢。