內幕》浮洲合宜住宅陸續交屋中 不過檯面下的交易才剛要開始...

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浮洲合宜住宅爭議不斷,目前規定的閉鎖期破功 掮客表示,至少二十多戶正在進行交易。(攝影/徐珍翔)

為杜絕合宜住宅的投資炒作,營建署祭出比過去軍宅、國宅更嚴格的「預告登記」,不僅限制十年內不得買賣,就連私人借貸「設定抵押權」的大門也給堵上。

不過,看在專業掮客眼裡,政府此舉不過是讓事情變得稍微複雜些,依舊無法阻止民間交易,「我們目前正在進行的案子大概就有二十幾件,老實講,這根本無法杜絕的啦。」

4月開始,五千多名民眾接獲通知,陸續前往浮洲合宜住宅看屋,不少人興沖沖到了現場,卻得聽著負責接待的甲山林代銷人員不斷強調:「能選位不代表能買房,畢竟,還是老話一句──資金問題,你資金沒過,講那些都沒有意義。」原來,此次釋出的180多戶,幾乎都是因為前一批的申購民眾無法順利取得貸款。

正是看準合宜住宅的申購民眾普遍財力有限,較容易被天上飛來的「轉讓權利金」給吸引,於是,看屋現場總有掮客會上前隨意攀談,最後目的都想說服民眾,將自己好不容易排隊選到的房屋轉賣,代價則是60萬到120萬元不等的權利金。

為了解掮客們的實務操作,《信傳媒》與他們有過數次深談。

合宜宅閉鎖期又被破,至少二十多戶等著「闖關」

5月下旬,浮洲合宜住宅的選位正如火如荼展開。在東區一家咖啡廳的不起眼角落,除了年輕掮客,還有一名自稱是資深律師助理的中年男子等在那裡。

「這兩天操到快熱死了,我客戶第一天早上下午選位的都有,你知道嗎,有個序號排很前面的,選到 A3上面的兩房,原本也想賣,但後來說女兒想要,就還在考慮,……」一開場,中年男子便告知,浮洲合宜住宅裡面許多人都透過「特殊方式」轉手,藉此賺取權利金。

從去年開始,至少已有三戶完成交易,而他們手邊「處理中」的案件則有20多件。預計每個案子從開始到結束,都得花上一年左右的時間。

「我從民國80幾年做到現在,做很久了,我以前專門搞國宅、軍宅,這對我們來講是一個很簡單的……術業有專攻嘛,這個我專業的啦。」被問起如何交易才不會有風險,中年男子說,多數人最擔心的信用問題,在實務上並不會發生,因為根據他們最新操作方式,發動法拍程序者並非銀行,而是買方,「因為你不是欠銀行錢沒還,而是私人借貸欠錢不還,所以那個在聯徵中心是沒辦法被註記的。」

擋不住債權人強制執行,政府也只能睜一眼、閉一眼

事實上,從以前的國宅、軍宅,到現在的合宜住宅,掮客能如入無人之境地仲介買賣,主要是《土地法》第79條之1、《限制登記作業補充規定》第21點、《民法》第759條都有相關規定,凡是經過法院判決或強制執行,政府限制「預告登記」的手段將全然失效。

「所以,合宜住宅只剩繼承跟拍賣兩種方式可以過戶,那繼承不可能啊,我們只能靠終極判決了,簡單說,就是任何事情都不能突破……比如說,在閉鎖期間,有第三人的債務進來,結果他去聲請強制執行,那強制執行就最大,所以拍賣是唯一合法,也是我們在法律基礎下所採用的做法。」他解釋。

中年男子直言,即使營建署懷疑拍賣是「做出來的」,但因為無法確定真假,最後也只能睜一眼、閉一眼,「因為屋主可能做生意有私人借貸,甚至是很久以前的債務,都可能啊,之前沒找上門是因為沒標的物可以查封,今天你有房地的產權了,人家來封你的房子也很正常啊,……所以這種東西沒辦法杜絕啦,那是債權債務關係,政府怎麼可能禁止人家主張自己的權利。」

不過,他也強調,買賣雙方事前會簽定一份保密條款,約定雙方必須各自保管好買賣合約,對外洩漏者將負擔對方一切損失,「所以我都會交代買方,在完成交易之前,即使先搬進去住了,只要遇到鄰居,都說是跟人租的,不然就是跟親人借住的,千萬不要大剌剌去說自己買的,要盡量低調再低調。」

買賣合宜宅拼「第一拍流標」,最怕鑑價結果出包

值得一提的是,在這類操作手法中,仍然存在一個不確定因素,就是法拍時的鑑價結果:一旦過低,得小心被半路殺出的第三人給標走,否則就必須拉高投標金額,但「買方」所承擔的風險也會跟著增加,因為得標後,資金如果無法在7天內完全到位,當初所繳交的保證金(拍定價格的兩成)將被沒收。

中年男子說,最理想的狀況是拉高拍賣底價,設法讓交易標的在第一拍流標,「因為債權人有優先購買權,所以我們會希望它在第一拍流標,到時候書記官就會問『某某案號有沒有債權人要承受』,這時候買方就可以理所當然地,以債權人身分去登記購買了。」

「像我們也遇過,在拍賣合宜宅的時候,鑑價結果竟然比當初配售價還低,三房含車位才鑑960萬,那主要是因為中間發生過地震,被認為有瑕疵,……結果買方當然傻眼啊,因為他前前後後付的錢早就超過1000萬了,所以我們就提出異議,拿永慶房屋、信義房屋在那附近的成交價,跟他們溝通周邊實際行情,結果才變成1300萬,順利搞到流標。」

浮洲合宜住宅爭議不斷,這些想方設法搶進的「買方」究竟在打什麼主意?或許從一名現場代銷人員的口中可以拼湊出一點答案的輪廓,「我跟你們講,增值最凶猛的房子,就是戶數多的房子,反而那種戶數少的房子,因為平常都沒有人要賣,等到未來想賣的時候,價格也疊不上去啊,因為根本沒有成交量。……我看我們公司的案子,那種價格會衝很凶的,都是這種大型社區(合宜住宅)。」

四月下旬,五千多名民眾接獲通知,前往浮洲合宜住宅看屋,此次共釋出一百八十多戶。(攝影/徐珍翔)