房市「遠慮仍在」專家:看不見起飛徵兆.....

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專家提醒,目前台灣房市狀況屬於「近憂不多,遠慮仍在」,呼籲各界其實不宜過度樂觀。(圖片來源/信傳媒資料庫)

房市進入平盤整理,幾乎成為各家房仲業者的共識,不過,有專家提醒,目前台灣的狀況屬於「近憂不多,遠慮仍在」,呼籲各界其實不宜過度樂觀;甚至直言看不見房市起飛的徵兆,「因為現在都是自用盤,需求是固定的,而且未來需求只會因為老年化、少子化而漸漸減少,這就是長期的趨勢。」

根據永慶房調查,全台網路會員共41%看跌今年第三季房市,季減三個百分點,已連續八季呈現收斂趨勢,認為房市平盤的比例則連續十一季上揚,來到38%。對此,永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析,房價歷經三年多的修正後,已擺脫急跌期,房價趨勢由緩跌格局逐漸轉向平盤整理,但整體而言仍看跌,「讓利仍是促進成交量能擴大的關鍵。」

調查也指出,若與高點相比,台北市今年第三季房價較高點已跌13.1%,高雄市跌幅12.5%、新北市跌11.6%,桃園以南四大都會區跌幅則都落在一成以內;新北市以南六大都會區的消費者,普遍接受降價幅度為15%,總價較高的台北市則是20%,換句話說,民眾期待與實際降價狀況中間,大約還有5%的讓利空間。

永慶房屋業務總經理葉凌棋則提到,此次房市僅下跌一成多就回到平盤整理階段,順利軟著陸,主要是目前的貸款低利率、高成數的環境使然,但也應該小心,未來一旦快速升息,市場不一定能夠承受,「像民國79年那一次修正,利率飆高到10%以上,那個根本撐不住,價格直接掉三成,……這個世代的人,不知道什麼是利率8%,連5%都不知道,所以他們是沒有風險意識的,現在光是回到3%就不得了。」

民眾對升息壓力承受度只有3%,買方受影響最大

央行21日宣布利率不變,對此,葉凌棋不感意外,他說,當下房貸利率仍在低檔,顯然都在消化資金,並沒有太大的升息壓力;即便外界擔心外資會隨著美國升息出走,甚至台幣走貶,但由於目前油價正處於三年來的高點,也推升物價指數上揚,政府在整體考量下,此次不升息也屬意料中事。

事實上,永慶房屋也針對買賣方對於升息的壓力承受度進行調查,結果顯示,有73%屋主對於升息壓力的承受度在3碼內,而買方受影響的層面明顯更高,同樣是3碼的升息壓力承受度,就有82%消費者表示緊繃。

謝志傑認為,去年升息議題只有美國獨行,消費者仍感受不到壓力,認為央行啟動升息時間點仍遙不可及,因此敏感度不高,但今年以來聯準會由鴿轉鷹後,買賣雙方也開始高度關注升息議題,對於升息的敏感度持續增加。

中美貿易戰、升息議題變數大,最快第三季有譜

「但是,國外局勢在變的時候,會返過頭來壓回國內,……」葉凌棋直言,房市短期之內確實會在平盤整理,不過,由於中美貿易戰未解,甚至有擴大為多邊貿易戰的可能,只怕國際情勢動盪會衝擊台灣經濟發展,下半年不容過度樂觀,再加上美國聯準會今年預計升息4次,台灣跟進升息機率增加,恐會影響民眾消費意願,連帶影響房市表現。

「國際局勢是否定案,升息的具體時程、狀況,我想第三季、第四季就會出來了,目前主要就是看中美貿易的後續,到底是打真的,還是打假的,是大衝突,還是小衝突。台灣一定受到影響,只是程度問題,如果是小衝突,我們就能順利過關。」他說。

看不見房市起飛徵兆,供過於求是長期趨勢

被問起房市何時才能起飛?葉凌棋不假思索說:「我認為要很久吧,現在看不到起飛,也沒有起飛的徵兆,因為現在都是自用盤,需求是固定的,未來需求更會因為老年化、少子化而漸漸減少,這是長期的趨勢。……上一波十二年的高潮,裡面有很大比例是投資型的買盤,但是現在房地合一稅已經壓縮掉了投資型購買的空間,在無法產生利差交易的情況下,只剩長期自用或置產保值的價值,因為資本利得稅很高,另外還有增值稅,這就讓投資型的需求大減。」

他也提醒,目前市場上供過於求的狀況正要慢慢顯現,「因為今年建照又申請很多了,預售屋推案又爆量了,預售屋的供給可能還是保持大於需求的階段,價格不容易有看好的機會,因為目前沒有投資型的買盤。那供過於求會影響中長期,所以即使短期內呈現平盤,目前還是沒辦法看到市場回升的契機或時間。」

股市萬點效應,近年燙手山芋回溫有望

值得一提的是,這幾年的燙手山芋──豪宅,看在葉凌棋眼中有著不同光景,「我認為豪宅交易未來會有回溫現象,主要是因為股票一直維持在一萬多點,在這種情況下,對於上市櫃公司的老闆、大股東來講,股票明顯增值不少,這個時間點,他們應該會把股票資產轉換為豪宅資產,這是這一波豪宅交易的可能來源。」

「因為股票總是有上有下,目前轉換相對安全,因為股票五百元未來可能只剩下一百元啊,它是飄的,但如果轉換為房地產,再差也頂多損失三成而已,雖然不一定有機會增值,但至少比股票更保值。畢竟,每檔股票價格在高點都只是一時的,這個機會轉換,置產的目的是保值。」他強調。