台灣資金外流 餘屋過多怎麼辦? 建商高層提出一個解方 

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餘屋過多衝擊台灣房市,有建商提出解方。圖為示意圖。(圖片來源/信傳媒資料照)

房地產春燕來了?根據商仲業者統計,今年第二季不動產交易量創下2003年以來同期新高,達新台幣779億元之多,其中,土地交易金額為446億元,年增173%,主要是本土建商大舉購地所致。不過,有本土建商直言:「如果撇開一些公部門釋出的標案,我不覺得有那麼樂觀啦,具體來講,有一些人在海外賺到錢了,當然可能回國來買地,不過整體上來講,我知道大部分的人應該都是比較保守啦。」

世邦魏理仕(CBRE)3日發布2018年第二季不動產市場概況,包含商用不動產、土地交易在內的總交易金額來到779億元,創下2003年該公司開始統計以來同季最高水準,年增幅度更高達165%;其中,又以台北市的大內科區域最熱絡,季內廠辦投資金額有246億元之多,占第二季全台商用不動產總交易的74%。

根據統計顯示,在2018年第二季不動產總交易金額的779億元當中,商用不動產交易金額為333億元,土地交易金額為446億元,分別較去年同期大增154%及173%,已是近6年以來少見的榮景。其中,土地市場主要是本土建商大舉購入千坪以上大面積土地,而商用不動產市場則有台塑集團購置內湖「台北企業總部園區」一案,貢獻了單季56%的商用不動產成交金額。

資金外流、餘屋過多兩大問題,建商提出解方

對於第二季本土建商大舉獵地一事,有建商高層私下向《信傳媒》透露,其實業界普遍對房市悲觀,「一二季看起來數字是如此,可是……如果撇開一些公部門釋出的標案,我不覺得有那麼樂觀啦。具體來講,有一些人在海外賺到錢了,當然可能回國來買地,不過整體上來講,我知道大部分的人應該都是比較保守啦。」

「因為餘屋量還太多,美國現在已經在升息,我們都在看台灣會不會跟進,加上年底又有選舉嘛,所以……其實……方方面面都沒有太多利多。」建商高層認為,台灣餘屋過多問題困擾房市已久,近期美元走強,跑去海外投資的壽產險也都面臨匯損,如果政府有心,其實可以一次解決台灣這兩大問題。

建商高層進一步指出,政府一直想推社會住宅、青年住宅,但如果今天要用政府現成的土地,除了得花一大筆錢,也必須公開招標,其實政策可以更靈活一點,「你也知道,現在政府和商人的關係並不好,這種BOT案根本不會有人要做。所以,比較合理的做法,應該是讓壽產險的資金回流,因為他們投資在不動產的部位是滿高的,只是過去台灣的投報率不高才跑去國外。」

「政府如果願意做莊,應該是設法讓壽產險把錢拿回國內。政府也不要用自己的地去蓋社會住宅、青年住宅了,而是鼓勵壽產險去買台灣現成的餘屋,然後政府跟他們租,讓投報率達到金管會要求的2.345%門檻,再由政府便宜一點轉租給民眾,這樣一來,或許收支沒辦法平衡,但就是在照顧民眾,絕對比政府自己投錢蓋或招標更可行。」建商高層說。

第二季十大土地交易一覽表。(製表/郭怡君)

自用型買盤支撐,內科潛在標的300億仍是交易熱點

至於商用不動產方面,世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示,如前一季預料,自用型買方持續撐場,所貢獻的購買金額占了總交易的八成,「不過,台北市中心辦公室產品目前面臨價高量稀的局面,案源不足加上買賣雙方對價格差異認知仍處平行線,此類型投資標的之成交量已明顯萎縮。」

進一步分析商用不動產交易類型,她指出,企業對於廠辦的自用需求有增無減,反觀其他類型的商用不動產如辦公室、商場店面及旅館等,交易呈現明顯量縮;以台北市商用不動產市場為例,2013年以來每年交易量平均約460億元,已不復榮景,然而若單看大內科區域廠辦及辦公室的交易,區內成交金額呈現逐年回升的跡象,占台北市商用不動產交易量達三成。

「台北市區商辦房東惜售,投資人可進場的機會有限,反觀大內科區內價格相對平實、收益水準較高的廠辦因而獲得投資人青睞。若過去買下內湖廠辦作為總部的企業有意活化資產,則大內科整棟廠辦的潛在出售機會保守估計將超過新台幣300億元,預料未來內湖廠辦仍是商用不動產市場的交易熱點。」李嘉玶說。

2018年第二季商用不動產交易金額創六年新高。(製表/郭怡君)