房市供給大增「新舊案」互相排擠?行銷專家:預售屋替人抬轎

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上半年房市供給量大增,一些「重案區」恐出現新舊案相互擠壓。示意圖為淡海新市鎮。(圖片來源/維基百科)

今年上半年,使用執照核發量逼近4萬6千件,創下近十年新高,無獨有偶,被視為房市供給量領先指標的建築執照也較去年同期大增54.44%,來到四年新高。有房仲業者提醒,要小心近年較熱絡的幾個「重案區」,恐出現新舊案互相擠壓的現象;行銷專家則有不同看法,直言以預售屋為主的新案一般會投放大量廣告預算,結果就是變相替當地的成屋舊案炒熱買氣。

依據內政部最新資料,在房市中,屬於房市供給「同時指標」的使用執照量,今年上半年多達4萬5276件,年增19.7%,為近十年同期之最。其中,以新北市的1萬1347件最多,宜蘭縣則是成長108.8%最高;無獨有偶的是,上半年被視為領先指標的建築執照量也相當亮眼,年增54.44%,創下近四年新高,供給全面爆發的狀況,讓市場不禁懷疑「難道房市真的回春了」。

上半年使照、建照齊飆,房仲:小心新舊案互相擠壓

對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,自從房地合一稅制上路以來,建商與民眾態度已轉為觀望,今年是兩大指標首次回春,除顯示建商態度樂觀,以及市場上前兩年個案陸續釋出的現況外,更值得注意的是,使用執照出現爆量,是否可能對於近年重大推案區產生新舊案互相擠壓的狀態,「像淡海新市鎮、新莊副都心、土城暫緩發展區,都是。」

在主要都會中,使照數量以新北市獨占鰲頭,台中市次之,台南市緊追在後,桃園反而位居第四;在成長率上,桃園市、台中市呈現小幅衰退,台南市、台北市分別有36.2%與33.9%的成長,相較之下,宜蘭縣成長高達108.8%,新竹成長也有93.8%,都相當驚人。

新北市使用執照核發量占全國高達四分之一,建商難道不怕嗎?郎美囡分析,新北市今年使照飆高,主要是前兩年萬案齊發,這兩年陸續交屋所致,結果並不意外,「況且,上市建商都有推案壓力,新北市的幅員廣闊,房價畢竟還是比台北市便宜,所以推案量較大,……新北未來推案應該還是有指標性啦,例如央北重劃區、捷運環狀線周邊等等,依然有話題性。」

至於桃園市、台中市出現小幅衰退,她直言是「之前量大,主力還在消耗餘屋。」反觀宜蘭縣與新竹縣,她說,由於前幾年供給量不少,又遇上景氣表現不佳,導致個案交屋速度放緩,甚至有業者改採先建後售,所以時至今年才出現明顯成長,「台南忽然爆量,表現較為突出,應該和區域有特定大規模交屋有關。另外像台北,在房屋稅等負面因素排除後,終於告別交屋陰霾,使照量才大幅增加三成。」

重案區賣壓非零和遊戲,專家:預售屋恐為新成屋抬轎

整體而言,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,隨著景氣回溫,過去交屋有壓力的個案陸續順利交屋,也讓使照移轉量表現出色,不過在建築執照與使用執照雙雙創下近期新高的狀況下,成屋案與預售案之間的價格戰可能更加白熱化,甚至不排除在「重案區」形成賣壓,對於某些體質不好的業者來說,如何拚出漂亮的銷售數字,會是一大挑戰。

「觀察近期房價,可以發現開價有回漲的現象,不過買方不太買單,加上累積的賣壓,推測之後還是會有讓價求售的可能,但以單一區域或單一個案為主,……這幾年房市盤整下來,區位、機能好的房屋其房價支撐性都還不錯,因此價格的漲跌會回歸到房屋本身的條件。」她補充。

不過,站在行銷人的角度,十三洋行總經理屠海謙有不同看法,直言兩者並非單純的零和遊戲,因為與代表建築執照的預售屋相比,剛取得使用執照的新成屋其實更有優勢,「一般預售案的行銷方式不外乎鋪天蓋地的虛實廣告,確實可以吸引外來客看屋,……但重點是,預售屋是看不見實體的,那在景氣不好的狀況下,很多買方都是自住,常常不大願意等,反而更喜歡眼見為憑的新成屋,結果很容易就變成──因為預售廣告去看屋,最後買了附近的新房子。」

近十年上半年住宅使照、建照核發數量。(製圖/郭怡君