北京房租狂漲背後 是誰偷偷漲了價?

國際財經

正值畢業季,北京租房市場大幅上漲,甚至引起了中國政府的重視。(圖片來源/Pxhere)

由於近期中國政府調控樓市政策,大量的資金湧入租房市場,尤其正逢暑假畢業租房季,北京租房市場呈現上漲趨勢,引發民怨之餘,甚至動用了政府力量要求仲介多拿出房源來「緩漲租金」。

事件發燒起因是一篇《資本盯上租房,要吸乾年輕人的血吧》的帖子,一位房東在網路上發文想要把自己在北京的三居室(三房)出租給仲介,原先心理預期7500一個月,在兩家長租公寓公司爭搶之下,提價到了1.08萬人民幣一個月、最後由蛋殼公寓拿下。

攤開數據也可以發現北京租房上漲趨勢,根據貝殼研究院8月13日發布的報告,北京7月房屋租賃成交量比上個月增加19.2%,單平方米(每平方公尺,約0.3045坪)月租金為91.5人民幣,比上個月上漲2.2%。更驚人的是順義區和東城區,單平方米月租金皆比上個月上漲超過10%。報告裡提到,8月仍是租賃旺季,預計成交將與7月持平或有進一步上升。

根據北京市統計局數據,2017年年年北京居民人均可支配收入為57230元,換算下來月人均可支配收入為4769元。另據58同城和趕集網發布的報告,2017年年年北京人均月租金為2795元。因此換算得出,在北京租房的錢,已經佔了可支配收入的58.6%。

地產公司高管爭相發言

針對猛漲的房價,許多人把問題歸咎在近幾年出現的長租公寓公司。包括房地產開發商旗下的長租公寓公司(萬科、保利),還有租下房源整修後、當二房東出租的公司,以自如、相寓、蛋殼公寓等公司為首。

我愛我家研究院院長胡景暉在電話會議時就表示有公司為了擴大規模,以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,完全破壞了正常房屋租賃市場,是推高房租的主要原因。不過胡景暉耿直發言遭到自己公司迅速否認,最後胡景暉也宣布「被辭退」在我愛我家的職務。

不過專當二房東的長租公寓公司,也有不同的看法。在接受騰訊《深網》採訪,蛋殼公寓執行董事長沉博陽表示「從商業模式的角度講,長租不是贏者通吃的行業,而且客單價極高,沒人打得起價格戰,拼的是效率和服務」。

自如CEO熊林也發文稱,自如對於收房價、出房價、配置成本等,從產品設計、運營規則、系統設置都有明確的管理。同時,熊林還表示六年來自如的價格漲幅遠低於市場整體漲幅。

SOHO中國董事長:有人在囤積房源

長租公寓話題也同時引起中國房地產開發商巨頭SOHO中國董事長潘石屹發表意見,他公開表示長租公寓不到1%的租金回報,租房的價格再翻一番還是虧本,他認為現階段不建議做長租公寓。

潘石屹說明,在蓋長租公寓的過程中一定需要銀行貸款,利息按照銀行基準利率是4.9%甚至要5%、6%,等到把貸款資金拿來建成公寓後租出去,回報率最高不過1%,所以這個生意是虧的。

潘石屹表示:「這次房子租金猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應求。在租金回報率這麼低的情況下,有一些中介和資本就開始囤積房子,商人的本質是逐利的,昨天租金低的時候租進來,今天租金高的時候再租出去,他們就可以賺到其中的差額,他們是在利用價值規律做生意。」

漲價的背後 是運營方式推動

在浪口尖上的長租公司面臨了很大的壓力,8月20日,北京市房地產仲介協會召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃公司均參加,他們在會中承諾在這兩個月內不會漲租金,並且拿出手中、共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。其中包括自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套等,總計125725間。

但就算是凍漲兩個月,但之後房租還有可能有很大的上漲空間。現任恆大研究院副院長,房地產行業首席研究員夏磊就發文表示,許多長租公寓公司目前採取的模式是「融資 - 獲取項目(房源)- 再融資 - 再獲取項目(房源)」,以擴大市場規模、獲得市場壟斷地位為發展目標。這樣的激進的占房源、快速融資的結果,成本只能會轉嫁在房租上。

但爭搶市場份額的結果,也不一定盈利。自如CEO熊林就曾說過:「長租公寓是需要長期投入、重運營的行業,自如從2011年成立以來只在北京實現了微利。」他解釋到單體城市運營規模達不到20萬間很難實現盈利,整體管理規模達不到100萬間很難形成規模效益。

而中國政府的房住不炒、開徵房地產稅、租購同權等措施也同樣推高了租房市場。貝殼研究院的報告《北京租金上漲的真相》也提到,「近來北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房,導致市場上低端租賃房源減少,同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規房源下架,掛牌房源總數下滑;此前低端房源的租客不得不轉向收費更高的其他產品類型,需求端的增長推動了這部分產品租金上漲。」