空屋多誰在怕? 大建商憑這點不降價

房地產

全國六都的空屋數高達86萬餘戶,但大建商寧可不降價,也要等小建商受不了把案子丟出來賣。(攝影/ 鄭國強)

內政部營建署發布的「2017年低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」(即空屋率)數據顯示,去年空屋住宅數約86.48萬宅,占整體房屋稅稅籍住宅數量約10.12%,較前年微幅下降0.1%,但空屋數自2014年起連續四年增加,令許多消費者好奇的是,國內主要建商並未大幅降價,到底憑什麼?

國內的空屋數在2014年為84. 98萬戶,到了2017年為86.48萬戶,空屋率從10.3%起伏到10.12%,看似微幅下降,其實空屋數連續四年成長,主要原因是國內房地產市場每年推案量仍大,例如新北市在2014年底的空屋數是11.89萬戶,到了去年底是12.05萬戶,為六都最多。

六都空屋率,桃園市是「常勝軍」

但四年來六都中,空屋率的「常勝軍」是桃園市,雖然最新的數字10.2%和2014年10.99%相比已下降,但仍保持六都中空屋率最高的「寶座」,建商積極推案是重要的因素之一,以2016年為例,根據住展雜誌的統計,桃園市從桃園市、平鎮、中壢、大溪、大園、楊梅、八德、龜山都有推案,當年合計預售、成屋超過427個建案,推案密度之高應可稱霸六都。

若以建商的存貨數字來推估在建建案、待售建案,截至今年上半年,排名第一的和去年一樣,都是興富發,2018年第二季財報上存貨為900億元(推案大約790億),遠雄以652.8億元排第二,冠德與國建都有300億元以上的水準位居3、4,華固、日勝生、皇翔在280到224億元之間的存貨。

即便房市交易連續幾年走軟,然而許多消費者感到好奇的是,許多推案不太願意降價,尤其是大建商的建案。

一位資深代銷主管透露,大建商不太願意降價,要到逼不得以才降價,但中小建商的價格也已經鬆動,原因是,「大建商現金多、口袋深,囤得起,他們要賺的不是從消費者買房,而是其他建商受不了而倒下去。」他補充說,最近許多建商為了節省成本,都自售了,許多代銷業者叫苦連天。

長期低利率,大建商等著小建商倒閉

一位銀行的高層表示,大建商比較不願意降價,一降價是損失,但不降價看著其他建商倒下去,卻是獲利,只要利率夠低,大建商就可以撐,「不要忘了從2003年SARS後到2010年這幾年有建商賺到滿滿的現金,快一百億元,它可以撐,缺現金,賣個幾戶或者再借錢就好。」

小建商確實口袋不夠大建商深,當撐不住時,反使得大建商有逢低買進、搶便宜的機會,例如近日在台北市植物園附近,就有一個都更案例是原來的建商現金周轉不過來,還來不及與所有住戶談完,只好忍痛將整個案子轉賣給其他的建商,結果接手的建商完成談判,近日將拿到建築執照。

營造廠也是受到波及的產業,從公開資訊觀測站上的營收數字可以發現,建商不見得每一家都滑落,還有的建商營收愈走愈高,但營造廠表現普遍不好。

「長期的低利率、稅制都是大建商有恃無恐的原因之一,也間接造成高房價。」一位金融官員表示,台北市的豪宅扭曲了房價,使得都市空間利用產生失衡,例如台北車站等市中心應該是一個都市作為訊息、資源交流的地方,那附近卻有中山北路的豪宅區林立,「我們這棟辦公大樓每天幾千人進出,我們對面那棟豪宅只住個幾戶,最後都是佣人在裡面打掃,空間使用太浪費。」