貿易戰逼台商回流搶地 專家:「新北太貴換漲桃園」

美中貿易戰

2018年前三季,上市櫃公司的工業地產交易多半集中在桃園。(圖片來源/維基百科)

商仲業者指出,近期因美中貿易戰持續升溫,引發一波台商回流潮,在急需大坪數的工業用地,而工業用地又一塊難求的情況下,行情也跟著水漲船高;面對這波台商鮭魚返鄉,政府針對產業缺地問題,首次公布共214公頃閒置工業土地名單,盼藉此提供台商返台媒合機會,卻不被看好。

「從經濟部公布名單來看,主要有三大挑戰。」信義全球資產投資部資深協理歐人彰表示,產業聚落發展腳步較慢的區域(如彰化濱海工業區、雲林科技工業園區等,合計124公頃左右)占閒置工業區(共214公頃)比例就超過半數,相較之下,一些業界需求較殷切的新北、桃園等地區,閒置筆數就相對偏低,可見需求與供給區位並不對稱。

此外,他提到,因為目前經濟部所認定的閒置事由,以「未建築使用」為標準,但如果從目前持有土地的所有權人來看,有相當大比例為生產事業持有,目的是為了因應未來生產的拓展需求,並非私人名義持有的比例低,「所以,未來究竟會有多少形成有效供給,應該頗為有限。」

至於第三點,歐人彰說,根據規定,政府公告以兩年為寬限期,不作為又沒理由時,才會處以罰鍰、進入強制拍賣程序,就實務上來講,因為投資廠商必須掌握商機,此舉恐怕時效性不足,應該還是政策宣示性的效果居多,「相對於政府部門的供給有限,如果能協助有需求的企業,透過民間部門尋求及時供給,應該會更有力地紓解企業用地需求。」

新北工業用地貴,製造業者南移桃園

根據上市上櫃實價揭露資料,2018年第一季至第三季上市櫃公司工業地產交易金額累積達290.24億元,其中,以桃園市的交易件數最多,達18件,交易金額126.5億元,占比超過四成是各縣市之冠;進一步觀察超過5000坪的工業用地,會發現15件當中有7件依舊落在桃園,其次才是彰化、雲林的各兩件。

2018年前九月桃園工業地產5千坪以上交易列表。(製表/徐珍翔)

針對今年以來的工業地交易狀況,信義全球資產經理王維宏表示,近四年新北市已無萬坪以上的工業用地交易,但製造業又已取得大量訂單,急需擴充產能,才必須尋找立即可用的土地及廠房,「工業區雖有完善的管理與汙水處理設施等優勢,但大面積土地及廠房卻一地難求。」

「台北市是都市發展最為完善的地區,所以較少工業用地,而新北市為了走向都市化,很多工業用地變更為住宅及廠辦,使得新北市工業用地價格居高不下,多數製造業者開始往南移,而桃園市結合桃園機場及台北港,海空聯運整合發展,對於製造業者在運輸上相當方便。」他補充。

美中貿易戰台商回流,工業用地價格上漲

「北部工業用地以新北市及桃園市為主,部份工業土地已看齊內湖科學園區,逼近每坪百萬元。」王維宏說,考量雙港優勢、交通便利、產業聚集趨勢等等優勢,製造業紛紛前往桃園設廠,導致當地工業用地的行情上漲,「舉例來說,中壢工業區土地從2015年一坪單價18.7萬元,到今年一坪單價26萬元,漲幅約0.4倍。」

他進一步指出,今年第一季到第三季桃園市工業用地的交易當中,多數集中在科技、傳統產業,「5000坪以上又超過10億元以上交易共有二筆,嘉聯益科技以15.7億元向旭晶能源買下觀音桃園科技工業園區土地及廠房,建物面積約2萬多坪。晶碩光學以13.8億元向英業達買下桃園大溪廠土地及廠房,作為擴充產能用。」

整體而言,王維宏解讀,美中貿易戰使得大陸台商受到牽連,近期有不少台商選擇回台避難,大面積工業用地需求因此浮現,「台商詢問工業用地需求相當踴躍,所以帶動了北台灣工業用地價格上漲,工業地產的需求也有機會持續增加。」