東區榮景不再?一名「店面投資客」縮手的背後……

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東區二樓新店王「月租百萬」,每坪行情甚至創下實價登錄以來新高。(圖片來源/信義房屋提供)

「大概十年前,我手上的東區店面平均都維持在五六間,只要賣掉就馬上補貨(買店面),靠這樣一邊收租、一邊獲利,有了幾年好日子,……我現在只剩一間了。」一名退役投資客私下透露,早年東區店面相當搶手,自己靠著融資槓桿,一口氣替自己賺進了幾戶豪宅,但近年越來越難脫手,如今幾乎等同「收山」,讓他直呼「東區榮景不再」。

事實上,該名投資客的感受並非空穴來風,主因是近年電商盛行,開始顛覆民眾的消費習慣,當一切來得快又急,蕭條氣息所到之處,零售業實體店面只能被迫轉型,這也導致不少知名商圈的店面租金逐年調降。最明顯的數據,就是台北市地政雲的統計資料,2014、2015年,租金每坪達萬元的店面都仍在20筆以上,到了2017年,只剩下4筆。

今年1到8月的每坪萬元租金店面已累積至7筆,狀況雖略為好轉,但進一步觀察不難發現,向來被視為黃金地段的大安區即使仍維持第一名寶座,每坪達萬元租金的筆數也從2014年的16筆,一口氣降到今年前8個月只有2筆,可見衝擊依舊存在,且受創程度不輕。

對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,由於網路、智慧型手機的發達,民眾透過網路購物的比例大幅增加,導致實體店面的提袋率下降,進而衝擊到業者營收,近年才不時傳出知名店面停業、或轉進巷弄等狀況,「畢竟,能承擔高租金的店家已經越來越稀少了。」

「另一方面是,這幾年百貨、購物中心開始搶占市場,將所有食、衣、育樂規畫在同一棟或同一區空間中,並搭配統一的促銷方式,也吸引許多品牌甚至知名餐飲進駐,這也是影響街邊店面出租率及租金的原因之一。」她補充。

西門町、信義區崛起,東區腹背受敵

觀察台北市大安區的萬元店面,會發現主要都集中在東區商圈一帶,不過,這幾年隨著東區蕭條,單坪租金萬元的店面數量也開始下滑;至於其他的萬元店面,則分散在各個商圈,除了士林夜市、西門町外,石牌、公館一帶也開始出現萬元租金店面,可見過去黃金店面集中的現象也慢慢減弱。

郎美囡指出,東區高租金店面出租不易,除了電商衝擊、觀光人口下滑外,房東降租幅度有限也是一大原因,「現在除了國際連鎖品牌,少有店家可承受高總價的租金,除此之外,西門町的崛起以及信義計畫區的興盛,也各別分食了中低價位、高級精品的消費族群,尤其信義區林立的百貨專櫃吸納了各大品牌,東區的特色逐漸弱化。」

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則說,從今年各萬元店面的租金總價觀察,租金總價大多集中在50萬元以下,即便是所謂的「總價百萬」,也幾乎不超過150萬元,「所以我們都會提醒,投資店面在衡量租金投報率時,也應該思考在地適合的業種,以及店家對租金總價的容受力範圍,才能避免店面空置的問題。」

東區二樓店王每坪租金5369元,專家:接近巷弄內行情

值得一提的是,根據最新實價揭露資料,東區忠孝東路四段上就有一間總租金達百萬的二樓店面,換算每坪租金為5369元,由一家連鎖的餐飲業者承租;該店面樓下的一樓店面雖是同一屋主持有,卻分開招租,目前還對外刊登訊息──每月190萬元招租中,換算下來,每坪租金額將近2萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,該店面租金是有實價登錄以來的「東區二樓店王」,單坪租金5369元已接近東區商圈巷弄內的店面行情,不過,從實務上可以發現,即便是一定規模的餐飲業者,能夠承受的總租金上限也只在30萬元左右,「因為後續還要投入裝潢費用,檔次越高的餐飲業投入的資金越多,加上有些訴求服務品質的餐飲業者,人事費用支出也相對較高,所以,如果店租過高,勢必會侵蝕餐飲業者的利潤。」

「東區商圈面臨人潮移轉與消費習慣改變的挑戰……的確不比從前的黃金年代,但東區商圈仍有不錯的消費人潮與廣告效應,即使經歷不同業種的替代,精華路段的沿街店面仍吸引藥妝、體育用品等業者進駐,餐飲業則是東區的另一個亮點。」他說。