「大概十年前，我手上的東區店面平均都維持在五六間，只要賣掉就馬上補貨（買店面），靠這樣一邊收租、一邊獲利，有了幾年好日子，……我現在只剩一間了。」一名退役投資客私下透露，早年東區店面相當搶手，自己靠著融資槓桿，一口氣替自己賺進了幾戶豪宅，但近年越來越難脫手，如今幾乎等同「收山」，讓他直呼「東區榮景不再」。
事實上，該名投資客的感受並非空穴來風，主因是近年電商盛行，開始顛覆民眾的消費習慣，當一切來得快又急，蕭條氣息所到之處，零售業實體店面只能被迫轉型，這也導致不少知名商圈的店面租金逐年調降。最明顯的數據，就是台北市地政雲的統計資料，2014、2015年，租金每坪達萬元的店面都仍在20筆以上，到了2017年，只剩下4筆。
今年1到8月的每坪萬元租金店面已累積至7筆，狀況雖略為好轉，但進一步觀察不難發現，向來被視為黃金地段的大安區即使仍維持第一名寶座，每坪達萬元租金的筆數也從2014年的16筆，一口氣降到今年前8個月只有2筆，可見衝擊依舊存在，且受創程度不輕。
對此，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，由於網路、智慧型手機的發達，民眾透過網路購物的比例大幅增加，導致實體店面的提袋率下降，進而衝擊到業者營收，近年才不時傳出知名店面停業、或轉進巷弄等狀況，「畢竟，能承擔高租金的店家已經越來越稀少了。」
「另一方面是，這幾年百貨、購物中心開始搶占市場，將所有食、衣、育樂規畫在同一棟或同一區空間中，並搭配統一的促銷方式，也吸引許多品牌甚至知名餐飲進駐，這也是影響街邊店面出租率及租金的原因之一。」她補充。
西門町、信義區崛起，東區腹背受敵
觀察台北市大安區的萬元店面，會發現主要都集中在東區商圈一帶，不過，這幾年隨著東區蕭條，單坪租金萬元的店面數量也開始下滑；至於其他的萬元店面，則分散在各個商圈，除了士林夜市、西門町外，石牌、公館一帶也開始出現萬元租金店面，可見過去黃金店面集中的現象也慢慢減弱。
郎美囡指出，東區高租金店面出租不易，除了電商衝擊、觀光人口下滑外，房東降租幅度有限也是一大原因，「現在除了國際連鎖品牌，少有店家可承受高總價的租金，除此之外，西門町的崛起以及信義計畫區的興盛，也各別分食了中低價位、高級精品的消費族群，尤其信義區林立的百貨專櫃吸納了各大品牌，東區的特色逐漸弱化。」
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則說，從今年各萬元店面的租金總價觀察，租金總價大多集中在50萬元以下，即便是所謂的「總價百萬」，也幾乎不超過150萬元，「所以我們都會提醒，投資店面在衡量租金投報率時，也應該思考在地適合的業種，以及店家對租金總價的容受力範圍，才能避免店面空置的問題。」
東區二樓店王每坪租金5369元，專家：接近巷弄內行情
值得一提的是，根據最新實價揭露資料，東區忠孝東路四段上就有一間總租金達百萬的二樓店面，換算每坪租金為5369元，由一家連鎖的餐飲業者承租；該店面樓下的一樓店面雖是同一屋主持有，卻分開招租，目前還對外刊登訊息──每月190萬元招租中，換算下來，每坪租金額將近2萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，該店面租金是有實價登錄以來的「東區二樓店王」，單坪租金5369元已接近東區商圈巷弄內的店面行情，不過，從實務上可以發現，即便是一定規模的餐飲業者，能夠承受的總租金上限也只在30萬元左右，「因為後續還要投入裝潢費用，檔次越高的餐飲業投入的資金越多，加上有些訴求服務品質的餐飲業者，人事費用支出也相對較高，所以，如果店租過高，勢必會侵蝕餐飲業者的利潤。」
「東區商圈面臨人潮移轉與消費習慣改變的挑戰……的確不比從前的黃金年代，但東區商圈仍有不錯的消費人潮與廣告效應，即使經歷不同業種的替代，精華路段的沿街店面仍吸引藥妝、體育用品等業者進駐，餐飲業則是東區的另一個亮點。」他說。
