美中貿易戰炒熱商辦 連「地上權」都恢復熱絡

不動產

受美中貿易戰影響,台商及壽險業回流,建商也積極搶地插旗,台灣商用不動產可說是百花齊放,甚至,連2016年被打入冷宮的地上權也在今年反轉,繳出亮眼成績單。專家預估,2019年的商用市場在台商持續回流的狀況下,仍會以工業地產為主,建商看準商辦大樓汰舊換新的需求浮現,也會繼續投入。

2018年即將進入尾聲,回顧今年,在貿易爭端影響下,全球經濟信心受到打擊,加上全球股市大幅修正,國際資金撤離也使得台股跌破萬點,同一時間,美國仍持續升息,在在都讓全球處於一個緊張的情緒當中;反觀國內商用不動產,可說是百花齊放,中美貿易戰使得台商及壽險業逆流,紛紛回台灣投入商用市場,建商也積極購地插旗商辦。

對此,信義全球資產經理王維宏表示,2014年以來,土地市場因房市修正交易急凍,建商躊躇不前,不敢積極獵地,今年大型建商積極搶精華地,各地開始出現標售熱潮,屢屢創下單坪新高,「內湖土地更出現一地難求的情形,華固、長虹買潭美段土地,預計開發商辦大樓,而大型企業包含台塑、台壽搶進內湖購置整棟辦公大樓。」

台商轉出中國,各地現「缺地荒」

至於商用不動產的後勢,王維宏表示將持續看熱,主要有五大原因,首先,根據信義全球商辦報告顯示,台灣商辦租金、售價已經連三季雙雙上漲,大型企業持續擴編,導致搬遷潮浮現,不少便直接鎖定頂級商辦,這也使得頂級商辦101大樓、南山廣場租金行情都在今年屢創新高,近而帶動整體A辦租金行情上漲,「如果未來沒有新的辦公大樓釋出,商辦租金勢必會再漲一波,而且,展望2019年,台灣政經環境相對穩定,外商對於有指標性的頂級辦公需求增加,來台設點比例將明顯拉高。」

再者,隨著近年中國製造業經營成本提升,台商逐漸轉出中國,部分則選擇回台投資設廠,加上中美貿易戰影響,台商迫切回台尋地,因此,從2017開始至今,工業地交易量已連續兩年維持高檔,各地開始出現「缺地慌」,政府為了解決缺地問題,也加速盤點各地閒置用地,「其中,新北市發展成熟,工業地價格居高不下,這讓許多企業因此南下尋找工業用地,而且以桃園及台中占為大宗,……看好台商回流潮,2019年工業地產仍是交易焦點。」

第三點則與金融市場有關,王維宏說,由於商用不動產從谷底反彈,一直到今年的盤整趨勢,也使得2018年的REITs(不動產信託投資)市場相當活絡,「沈寂了11年的REITs掀起一波發行熱潮,今年2檔REITs上市──圓滿1號及樂富1號,投資標的分別都有商辦大樓及百貨商場,重啟REITs 發行熱潮,而國泰1號標的中華大樓將進行都更重建,也是國內REITs轉向開發型不動產首例。」

展望2019年,他認為,受到國際市場不穩定、波動性高等影響,多數資產可能進一步轉回國內投資,相較之下,REITs市場的波動性低,且不動產價格及收益合理,投資價值浮現。

國際金融波動,壽險業資金回流

第四個理由是金融保險業的買氣回籠,他提到,美中貿易戰使得國際金融市場波動劇烈,壽險及金融業資金只好回到國內投入商用不動產,過去有許多金控購地興建新的企業總部,類似狀況在2015年一度呈現逐年遞減,直到今年出現反彈,「在今年3月富邦人壽搶下高雄凹子底地上權,成為首次壽險業投入高雄地上權案。預估2019年,國際金融市場持續不穩,壽險及金融業資金有望持續回到國內商用不動產。」

最後則是觀光結構轉型發揮成果,王維宏指出,隨著近年來台旅客結構改變,日韓旅客遽增,陸客也由團客轉為自由行,使得飯店市場表現呈現兩極化,「過去幾年隨著陸客減少,有部分飯店掛牌求售,知名的六福皇宮也在今年吹熄燈號,不過,各大國際飯店集團品牌,像是萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等等,在接下來幾年都摩拳擦掌,要進駐台灣,隨著未來房間供給量增加,經營難度也會增加,由於不同等級及產品定位的旅館紛紛進駐,台灣旅館的不動產市場也進入百家爭鳴的激戰時期。」

整體而言,王維宏表示,今年傳統產業投資商用不動產已創下歷年新高,紡織大廠如宜進、鴻儒等業者,紛紛積極布局不動產,持續擴大生產線;展望2019年,他認為,受到國際經濟影響,大型企業資金有望回到國內,預估商辦市場租金售價將會持續回升,建商也持續看好商用市場,預計再掀起一波商辦投資熱潮。