報稅五月天讓不少人煩心，尤其有殼一族更是一個頭兩個大。有稅務專家就提醒，凡在2018年售屋者，切記先確認本身售屋所得適用「房地合一」舊制或新制，「假設在2016年1月1日以前取得，並且持有兩年以上，就適用舊制，納入5月綜合所得稅申報繳稅，……如果屬於房地合一稅新制又不一樣，必須在所有權移轉登記次日起三十天內申報，而不是5月。」
針對五月綜合所得稅的各類申報項目，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，與不動產購售屋相關大致可以分為「售屋」與「購屋」二大類，前者須計算財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；後者則包含自用住宅購屋借款利息扣除額，以及重購自用住宅扣抵稅額。
售屋族用「財產交易損失舉證」法節稅
「售屋族不妨採用『財產交易損失舉證』節稅法，」陳俊宏指出，民眾若在2018年售屋，2019年5月報稅時將優先採「核實認定」方式申報，也就是以出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，在能夠提供相關證明文件的情況下，可選擇按實際發生的價額申報。
「所謂『取得成本』是指取得房屋的價金，還有購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等等，『移轉費用』則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費這些，……也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費，以及購屋後的裝修費用，加上購屋前付出的利息等等，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。」他補充。
至於無法舉證當初買價的房屋，陳俊宏說，如果出售的房屋屬於豪宅（台北市售價7千萬元以上、新北市6千萬元以上、雙北以外縣市4千萬元以上），將依實際銷售價格的15％作為民眾售屋所得，然後以土地公告現值與房屋評定標準價格分配課稅。
「以台北市售價 1億元的豪宅為例，如果民眾提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7）認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，也就是450萬元作為出售房屋的所得額，再併入他個人其他所得項目，按5％至40％稅率繳交綜所稅。」他補充。
如果無法舉證當初買價，又不屬於豪宅的房屋，陳俊宏表示，民眾可以選擇用「標準稅率」的方式申報，「以台北市而言，一般住宅課稅比例為41％，如果依『臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點』被認定是高級住宅的，課稅比例則提高到46％。……比方說，去年出售的房屋位於台北市，但無法提供取得成本及移轉費用證明文件，如果不是高級住宅的，假設房屋評定現值為100萬元，在申報所得時就需填寫財產交易所得為41萬元。」
購屋族用「自用住宅購屋借款利息扣除額」法節稅
「購屋族就用『自用住宅購屋借款利息扣除額』節稅法，」陳俊宏指出，在資金運用的槓桿原則下，多數民眾都有貸款需求，而購買自用住宅向金融機構辦理借款者，借款利息可以列舉扣除，「要注意的是，一定要記得向金融機構申辦『購屋借款的當年度繳納利息單據正本』才能認列扣除，……還有，私人借貸是無法列報扣除的。」
「每年扣除額上限是30萬元，但每一申報戶以一屋為限，而且房屋必須是納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，才能申報扣除。……舉例來說，小明去年支出的購屋貸款利息共50萬元，在銀行的利息收入有10萬元，他在申報購屋借款利息時，必須以50萬減去10萬，得到的餘額40萬元去申報，但因為這餘額超過30萬元的上限，所以最後的扣除額只能申報30萬元。」他補充。
換屋族用「重購自用住宅扣抵稅額」法節稅
被問到2018年曾經以小換大，或者以大換小、以舊換新的換屋族如何節稅，陳俊宏說，當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，就有機會依法申請從綜合所得稅額當中扣抵或退還，「這也就是所謂的『重購自用住宅扣抵稅額』。」
「重購自用住宅扣抵稅額一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，常常在報稅時，都是民眾感到最吃力的申報項目，……」他建議，民眾只要把握五大原則，就可以正確檢視自己是否符合申報條件，「首先，不論買進或賣出的兩間房屋都要符合『自用住宅』條件，也就是納稅義務人本人，或者配偶、申報受扶養直系親屬在出售或重購的房屋辦理戶籍登記，並且在出售前一年內沒有出租或供營業使用的狀況。」
「其次是購屋的價格必須高於出售房屋的價格。第三點，兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內，先購後售也適用。第四點，兩間房屋登記名義人為本人或配偶都可以適用，不限於同一人。第五點，出售自用住宅房屋已經繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅。」他說。
最後，陳俊宏提醒，自從房地合一稅上路後，民眾要申請重購退稅前，不妨先確認本身適用新制或舊制，「如果適用舊制，小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅。新制的話，除了小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋也可以按買賣價格的比例退稅。……另外，重購後的5年內，不可以改作其他用途或再行移轉，否則必須追繳原扣抵或退還稅額。」
