9月下旬的平日晚間，走在新北市板橋府中商圈的中山路上，即使是晚上9點多，這裡還有不少學生、上班族等人潮經過，放眼望去，周邊就有服飾店、餐館、銀行、補習班、KTV林立，但仔細一逛，一旁位於轉角的金店面掛起大大的招租廣告，還遲遲等不到有緣的店家來承接。
相較於台北市東區一些老商圈的式微，名牌老店頻頻傳出熄燈噩耗，導致商圈閒置的店面越來越多，新北市的幾大商圈被認為可受到移轉效應的利多，新北市政府甚至曾喊出「台北熄燈、新北點燈」，即所謂的「甜甜圈效應」，大都市居民因房價上漲等原因被迫搬到外圍郊區，而人口密集外圍地區就形成有如甜甜圈的形狀。而如今幾個月過去了，真的有「甜甜圈效應」嗎？
新北六大商圈難跳脫區域，這兩個出現衰退跡象
根據《信傳媒》委請《屋比房屋比價平台》針對新北市板橋府中、淡水、永和頂溪、新店大碧潭、中和興南夜市、新莊廟街6大捷運商圈進行店面租金調查，其中大致分為三個趨勢。
第一種屬於「活絡成長」，像是板橋府中、淡水商圈店面分別有新北耶誕城、淡水老街等觀光活動題材加持，能吸引觀光客人潮，因此近一年板橋府中、淡水商圈兩個區域店面呈現待租量減少、待租天數減少、租金微幅上揚的情況。
其次是屬於「平盤持穩」，包含永和頂溪、新店大碧潭兩區域商圈。由於永和頂溪有在地人口、一站到台北加持，近一年來區內待租量並不多，租金變動也不大；而新店大碧潭商圈除了是地區人口撐盤之外，碧潭景點也具有觀光特質，店面待租及租金變化也相對穩定。
不過，第三種則是屬於「有衰退跡象」，像是中和興南夜市、新莊廟街商圈也面臨此種危機，近一年來待租量增加、租金出現下滑的態勢。
屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴則分析原因，新莊廟街商圈屬於傳統市集，缺乏特色；而中和興南夜市則是因為近年有黑道勢力介入以及政府計畫道路徵收等利空因素，使得該商圈發展不如過去繁榮，開始出現衰退。
整體而言，陳傑鳴認為，新北市商圈本身的知名度不如台北市商圈，偏向屬於「區域型商圈」，涵蓋食衣娛樂的日常生活型態業種，而原先並沒有太多陸客利多，因此近一年受到陸客衝擊的影響確實沒這麼劇烈，但要把台北市人潮或是商家吸納到新北市，期待出現「甜甜圈效應」，恐怕也沒這麼容易。
新北人潮欠缺國際觀光客
「我覺得這個是比較浪漫天真的想法。」在房地產圈有「研展天王」之稱的天時地利不動產總經理張欣民分析，如果單純以租金成本來看，新北市店面租金確實相對比台北市精華商圈的負擔低，但跨區開店牽涉不只店租，尤其新北市商圈又侷限在地方，欠缺國際型態景點，自然也欠缺了國際觀光客。
「除了是全國性連鎖品牌可能才會有跨區的評估，純粹單店的經營者不見得會大膽地進行跨區開店。」他說。
張欣民也舉例，新北市每年最知名的活動就是歡樂耶誕城，至今已有八年的時間，算是全國性標誌型的活動，但因為活動時間並不長，地點也僅侷限於板橋車站周邊，加上周邊並沒有很成形的商圈配合，常常活動結束了之後，又恢復成原本冷清的情況。
加上又受到整體大環境不佳的因素，全台商圈普遍都受到電商衝擊、百貨商場改變民眾購物習慣，甚至是消費力降低等影響，幾乎各個商圈表現普遍皆不理想，因此是否能期待出現「甜甜圈效應」，恐怕還需要觀察一段時間。
陳傑鳴則認為，雖然台北市商圈面臨沒落危機、新北市政府喊出「台北熄燈、新北點燈」，但是人潮要拉過去並非這麼容易。也就是說，倘若地區型商圈若沒有捷運交通優勢，或是特殊的商圈特色及觀光題材、又不敵電商衝擊的話，面臨店家撤出的危機隨時都有可能發生。
