頂新三重地死灰復燃 侯友宜的「都更三箭」肥了茂德變更案?

都市更新

茂德機構2018年以國巨投資名義砸130億元買下頂新集團頂率的開發股權,取得味全三重新燕廠土地所有權及開發主導權。事隔一年,全案已向新北市遞件申請「工業區變住商區」,20日經由市府都審會審查,確定闖關成功。市場人士預料,若沒意外,未來將待內政部都委會核定通過,就能進行開發。

等待中央同意,該案將由工業地變更為特定專用區(一)及特定專用區(二),未來開發者可取回土地的可建地面積8980.7坪,容積率由原先的210%提升至651%,初步規劃12%為企業營運總部,88%作為住宅使用。

據了解,原先在今年初,茂德早將該基地規畫為「EBC東森電視商貿中心」廠辦大案,預估總銷金額高達450億元,但全案卻突然出現逆轉,擬從乙種工業區變更為住宅和商業區,因此正式向新北市政府提出申請變更。

工變住商,商仲業預估每坪可多賣10萬

一名商仲業者指出,以茂德三重案來看,區域廠辦新成屋單價約33~36萬元,但若改作住宅、商辦,預估行情可達44~50萬元左右。換句話說,改作住宅商辦,未來每坪至少可多賣10萬元以上。

而該計畫變更範圍包括新北市三重區中興段1291地號等8筆土地,土地面積合計約為1.71萬坪,參考鄰近工業區土地交易狀況,以每坪58.2萬元試算,土地成本約100.2億元,加上容積移轉成本約20.8億元、營建工程費用272.5億元及規劃建設13.6億元等相關經費加總後,預估開發總成本達458.4億元。

對此,商仲業者也推估,概抓茂德案未來可銷售樓地板面積約12萬坪左右,以該區單價行情約每坪50萬估算,預期全案總銷可達600億元,換句話說,利潤率約23.6%。他認為,「這麼大的規模開發案,利潤率可達2成已經很不錯了!」,預期這將是新北市總銷、坪數規模最大的開發案。

捐贈市府第二行政大樓,回饋也比「味全案」有誠意

只不過,新北市政府早在2014年已裁示不再受理且終止此一變更案,究竟茂德用了那些「奇招」能讓市府願意翻案同意,來解套已被「終止程序」的變更案?

據了解,新北市在近年的工業區變更皆要求必須有共公益性回饋,由於茂德機構願意回饋捐贈與興建特定專用區(二)作為市政府第二行政大樓,因此才讓市政府同意本案依照都市計畫法第27條辦理都市計畫變更。

除此之外,茂德也承諾將東森電視台進駐於此基地的商業區,帶動新北市媒體產業發展,預估投資金額191億元、營運期間平均每年大約可創造約60億元生產總額,且該案變更開發後每年約可挹注新北市3.5億的稅收。

而相較於過去的頂新味全案,此次的茂德案回饋項目也比較多,包括公共設施用地、可建築用地、開闢可建築用地、公益性設施等皆高於味全案。一名新北市城鄉局作業單位承辦人員也直說,「相較之下,這個案子有誠意多了。」

他強調,其實當時頂新所送的都市計畫變更案已在內政部都委會審議通過,只不過後來頂新集團爆發黑心油事件,市府認定該企業對於後續的變更回饋已沒有能力負擔,且當時資金也遭相關主管機關凍結。基於這些因素,新北市府才在2014年裁示不再受理、終止此變更案。

侯友宜推「都更三箭」,茂德案將成為政績

而作為新北市的大家長侯友宜上任後也力推「都更三箭」政策,正好茂德案也符合「都更三箭」當中第一箭及二箭的優惠容積獎勵,包括新北市35個捷運站及火車站出入口一定範圍內建築,在一定條件下提供公益性設施,可申請最高50%增額容積;臨20公尺以上主要幹道旁都更案在捐贈公益性設施,可申請最高基準容積加給20%。此案成為新政策第一件符合一箭及二箭的個案。

尤其由申請人取回的特定專用區(一),原先變更後商業區基準容積率為330%;住宅區基準容積率為319%,而該案又申請「重要幹道沿線基準容積加給」酌予加給基準容積率比例10%、申請增額容積50%、公益性設施獎勵20%等,進而核算出開發容積率651%。

地產大亨躋身媒體大亨,張高祥藍綠通吃政商一把罩

新北市城鄉局表示,「這次的規劃就是把它未來可以適用的所有獎勵一併核算,等於說這個案子以後不能再適用任何的容積獎勵。」而之所以會這樣做的原因是,當申請人申請容積獎勵時,就得對等給予土地持份的回饋,假設未整合的話,該捐贈的樓地板就變得分散,此次將捐贈的樓地板一併整合,因此也促成新北市第二行政大樓的興建。

一名不具名的學者則認為,「雖然看起來是開發者霸氣捐了一棟行政大樓,但實際上容積獎勵也給的很高,所以(茂德)不但不吃虧,也能讓都委會委員沒有太大意見,使得變更案速度加快,而且社會形象也賺到,等於是面子、裡子、銀子全賺到了。」

這案子將成侯友宜任內重大政績之一,由此也可看出茂德張高祥從地產大亨躋身媒體大亨之後,挾著媒體優勢作出精準的政治投資,張高祥一出招,就讓中央內政部和新北市政府都買單,而且藍綠關係全都做到了。