各國因肺炎疫情影響，紛紛採取激進的QE救市。若過多資金湧進不動產市場，表面看起來是不動產市場欣欣向榮，然從金融秩序角度來看，則是風險係數越拉越高，一旦房地產價格出現波動，將直接影響多數放款擔保品的價值，進而衝擊整體金融穩定及秩序。
自武漢肺炎疫情爆發以來，各國央行紛採激進的寬鬆貨幣政策以救市，在創造出超低利環境下，大量的資金流向商品、資本與不動產市場。因此不僅各國股市重創後快速回升，甚至迭創新高；各國不動產價格亦同樣成為寬鬆貨幣政策的最大受惠者之一，不斷攀升的房價已成為多數國家共同面臨的議題。
根據央行所公布的2020年8月住宅貸款與建築貸款餘額各增加至7.73兆元以及2.29兆元，連續幾個月創新高，顯示不動產市場熱度持續增溫。
然而，早在2019年的中央銀行理監事會，就有理事提醒，必須注意不動產授信風險，因若過多資金湧進不動產市場，表面看起來是不動產市場欣欣向榮，然從金融秩序角度，則是風險係數越拉越高，一旦房地產的價格出現波動，將會直接影響多數放款擔保品的價值，進而衝擊整體金融穩定及秩序。
當然這並非表示台灣的不動產有立即性的風險，而在於金融情勢與資產價格，就如天氣變化快速，因此，也要特別強調「晴天亦需帶傘」，以未雨綢繆的考量，從金融穩定的角度，探討如何審慎看待台灣不動產金融的走向，做好風險管理之準備。
家庭負債攀高，成銀行授信體質之隱憂
台灣家庭負債占GDP比例（Households Debt to GDP，下稱家庭負債比）高居亞洲第2，僅次於南韓，且仍逐年攀升。與G20國家相較也是前段班（第6）。其中房貸占超過6成。
家庭負債比是IMF評估金融健全指標（FSIs）之一，許多國外實證研究皆證實它是預測金融危機相當重要的參考變因。我國央行的研究亦顯示，家庭負債比的高低將直接影響逾放比率，是預測我國金融穩定具顯著解釋力的因子。
而家庭負債比增高的最大來源，即為房貸餘額的增速上升，如可看出，台灣的消費者貸款成長率由2018年之4.2％，增加至2019年的4.8％。其中，房貸之成長速度更從2018年的4.8％加速至2019年的5.4％，且長期以來增速都高於整體消費者貸款，房貸占整體家庭負債的比重，正不斷上升中。
因此，惠譽信評亦曾明確指出，台灣家庭負債偏高，且償債負擔上升，可能阻礙經濟成長並成為銀行業改善財務體質的一個負面因素，某種程度上也提醒金融體系：台灣家庭對房貸借款的承載力空間，事實上已經越來越小。
銀行不動產授信破4成，風險越趨集中
2020年7月底全體銀行放款餘額為28.1兆元，較上年同月底增6.8％。以用途別而言，購置不動產12.5兆元，占整體放款達44.6％，成長7.8%，速度是所有類型授信中最快的。觀察近3年趨勢，銀行授信朝向不動產集中化的情形似乎越來越明顯。
後疫情時代，在可預期的長期低利環境下，金融業利差大減，經營挑戰更高，而銀行在以利息為主要收入來源，短期內不易改變的前提下，不動產授信案件對於銀行業者的確相對較具吸引力。
由於對建商的授信融資利率高於對一般產業，因此增加土建融的授信，的確可創造較高的利潤空間。加以融資有相對「擔保」，銀行在過度競爭，追求獲利的壓力考量下，也難怪房貸前五大銀行（臺銀、土銀、合庫、一銀、華南）新承作房貸金額持續攀升，8月更達574億元，創2020年以來新高。
銀行放款用途主要有兩種，一是與生產、投資有關，對經濟產生好的正向循環，第二則是資產交易，例如房地產，其對實質經濟的助益非常有限。回顧日本30年來採行低利率寬鬆甚至負利率政策，但利率顯然未能發揮價格機能，反導致資金流入房地產，未投入實體產業的前車之鑑，央行因應短期景氣循環而採取寬鬆貨幣政策的初衷，應是希望引導資金流向資本支出，而非流入房貸市場。
而抑制不動產過熱，其實央行能發揮的空間也有限。在台灣，金融業放款之所以偏好不動產，跟企業欠缺投資性貸款需求、存在無適當去路的大量爛頭寸息息相關，因此改善投資環境，提升民間投資意願，是疏導資金流向「好循環」的重點。此外，我國稅制環境因素，使房屋持有成本相對國外明顯為低，亦是資金流向不動產的另一結構性因素。
對於投資客而言，不動產價格的持續上漲，融資的越趨寬鬆便利，正是最好的豔陽高照季節，然而，作為風險承受與管理者的金融業，恐怕更要注意豔陽下隱存的陰影。
本文作者為台灣金融研訓院傳播出版中心所長傅清源，本文轉載自《台灣銀行家》。更多精彩內容，請詳見《台灣銀行家》。
