實價登錄2.0來了》賴正鎰喊預售不二價 張金鶚:大家聽聽就好...

房地產

曾經卡關一年多的「實價登錄2.0」修正案(《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管》三法),近期受到預售屋市場出現紅單交易、炒作亂象引發民怨,立法院歷經不到一個月、趕在2020年年底三讀通過;市場普遍認為,將有助於房地產市場價格資訊透明化,可減少民眾誤判行情的狀況發生。

每個門牌交易價格,民眾可查得到

根據實價登錄法案三讀通過的修正案內容來看,重點包括:未來成交案件資訊將完整揭露地號、門牌,並溯及修法前已申報登錄的成交資訊;預售屋全面納入實價登錄,銷售前業者應將預售屋建案等資訊報請備查、且建商或代銷業者,應在簽訂買賣契約書日起30日內申報登錄。

為了遏止申報登錄人刻意利用資訊缺乏或不實炒作哄抬,罰則針對若未依限申報或申報價格不實,將處3萬元以上15萬元以下罰鍰;若處罰2次仍未改正,按次處罰30萬~100萬元。

另外,建立紅單交易納管機制並禁止轉售,對於銷售預售屋者收受定金時,應訂定書面契據,確立買賣標的物及價金等事項;且買受人不得轉售予第3人,違反者將按戶處罰15萬~100萬元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,這對於市場健全有很大的幫助,有助於消費者對於買賣情況的交易成本降低,不需再透過房仲業者得到價格資訊,「哪一戶成交多少錢一清二楚,不需要再去猜價格,也等於是去仲介化。」

修法最大突破點:預售屋全面納管

「實價登錄2.0三讀通過,最大的突破是將預售屋也納入實價登錄。」清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚指出,過去預售屋市場價格非常不透明、淪為炒作,且預售屋是整批銷售,經常是帶動成屋市場價格的領先指標,「因此如果預售屋納入實價登錄,就可以發現案場口上經常說『秒殺』,結果很可能一登錄只有2戶賣出去,就會被發現是騙人的。」

除此之外,過去預售屋的價格也不透明,預售屋都要等到整個銷售結束才會整批申報,常常買房的人發現買貴了但也來不及了;但新修正法案上路後,銷售預售屋或代銷業者,必須在簽訂買賣契約書日起30日內申報,較有行情「即時性」。張金鶚則認為,「至少預售屋的價格比較不會有資訊不透明的困擾」。

賴正鎰喊預售不二價,張金鶚要大家聽聽就好

針對實價登錄2.0修正案三讀通過,中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全則認為,有關實價登錄門牌全都露已經多次向政府反映,若個資洩漏出去恐增加歹徒綁架等社會治安的問題,但是既然政府決定要做也只能尊重;至於預售屋登錄的部分,他則擔心,過去是一個建案完工才一次申報,但是只要簽訂買賣契約書日起30日內就得申報,「萬一有人退戶或是解約的話,必須重新申報,也會增加建商與代銷業者的麻煩。」

住商不動產企研室經理徐佳馨則指出,此次實價登錄2.0確實值得被肯定也很不容易,儘管成屋全面性的揭露仍有個資的疑慮,但世界各國目前都相繼對於資訊透明採取規範,若純粹從房地產市場來看,預期未來對於價格上的爭議會相對較少。

全國商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰則表示,實價登錄2.0三讀通過,是建商的不二價時代來臨;也有不具名建商指出,房市早有不少建案採行「均一價」或者固定折扣策略銷售,因此也不擔心邊賣邊揭露價格。

對此,張金鶚則不以為然地說,「不二價不是建商說了算,到底是賣方市場、買方市場還是要看景氣,問題是建商若需要資金周轉,還能堅持『不買就拉倒嗎?』,或許還是聽聽就好。

初期預售屋登錄難防「假成交、真作價」

但張金鶚也說,儘管預售屋相對即時登錄,還是難防有心人士作假,比方說不肖業者用人頭的方式「低買高報」,反而造成市場的定錨效果,後面購屋的人很可能就得買得更貴;因此他指出,在修法通過之後,各界應該更關注後續如何落實稽查,若區域價格出現異常時,政府就應該加強稽查,不該淪為炒作房價幫兇。

對於作假的防堵因應,徐佳馨則建議3個層次,第1是,政府應強化人力查核或是鼓勵民眾檢舉;第2是針對不實申報應採取連續連罰;第3則是,應該對外公告申報不實的建商或代銷業者的名單,以達到殺雞儆猴的效果。

張金鶚強調,目前地政三法明定實價登錄不得作為課稅的依據「明顯是荒唐」,如果能把這項規定拿掉,不但對於買賣雙方能互相制衡,也能防堵有心人「低買高報」的不法行為,未來也希望政府應該排除壓力,積極推動改進。

實價登錄「助漲助跌」,後續效應待觀察

至於對於房市供需以及市場價量會有什麼影響嗎?

徐佳馨認為,對於房價的影響不會急漲急跌,而是隨著市場調整具有「助漲或助跌」特性,反而也因為買賣雙方對於交易資訊更加透明,不但讓市場交易正常化,也能讓產業專注於服務本質及產品質量。她舉例,房仲因為價格越透明,有助於降低資訊不對等產生的超額利潤與惡性競爭;建商也不需要一味在價格上競爭,而是專注於房屋品質,對於市場來說長期是好事。

楊玉全則認為,新修正法案上路後,對於市場來說不會有太大負面影響,房價則因為土地、工資及材料成本上漲,「不太可能跌價」,頂多成交量初期可能只會稍微停頓而已。