台北大學引入國壽BOT讓校地大變身 前總務長卻質疑賤租校地

金融

經由教育部授權同意的台北大學建國校區產業研發中心BOT案,國泰人壽與永聯物流開發12日共同宣布與台北大學進行簽約,由台北大學提供建國校區的土地,引入國泰產業研發中心的資金及營運管理,將以地上權限50年、投入45億元進行開發,成為國內第一宗產業研發中心BOT案,預計興建地上12樓、地下2樓的產業研發中心大樓。北大則預估,50年權利金加計地租名目大約可收取42.25億元,但是仍有北大教授質疑是賤租校地。

簽約記者會當中,包括台北大學校長李承嘉、台北大學校友總會榮譽理事長張平沼、國泰人壽董事長黃調貴、國泰人壽副總經理郭文鎧、永聯物流開發董事長張仁和等人皆出席現場。台北大學校長李承嘉表示,台北大學建國校區BOT案經歷了7年半規劃,終於讓該開發案得以實現,不僅善盡活化校土職責、增加學校財務收入、改善周邊環境促進繁榮以及創造就業機會、培育創新人才,整個BOT案無疑是一個多贏的局面。

所謂的產學合作,營運初期將以4大領域為優先,包括金融科技、都市發展與不動產、新零售與供應鏈管理以及數位數據與科技發展,提供產學合作機制、交流平台、創新研發、人才培育以及相關附屬設施等空間。

國壽與永聯組成第3方公司,收益率上看4% 

此例產學合作BOT案模式是先由國泰人壽出資99%、永聯物流開發出資1%,共同設立資本額45億元的國泰產業研發中心股份有限公司,再透過此新設公司向台北大學投標,據了解,在整個標售過程中僅有國泰產業研發中心股份有限公司一家業者前來投標。

台北大學建國校區是舊有中興法商學院,占地大約4000坪,國泰產業研發中心股份有限公司預計將花4年的時間重建,興建後樓地板面積約為1.7萬坪的新大樓,預估2025年完工啟用。

由於壽險業直接投資不動產,根據金管會現行規定設有最低收益率的限制。不過,國泰人壽副總經理郭文鎧指出,由於該BOT案是透過新設公司進行專案投資,因此走的是不同法規,但事前仍須向金管會報告並取得核准投資。

郭文鎧指出,由於該案並非單純的地上權案也不是一般的商業開發案,重點是在於產學合作案,國壽之所以參與投資是基於2大因素,第1,在台灣逐漸面臨少子化,而國泰集團則需要人才,像是國壽目前有許多員工都是北大的畢業校友,透過產學合作也能培育人才;第2,台北大學建國校區土地就緊鄰國壽的民生建國大樓,加上收益率預估可達4%以上,算是不錯的投資標的。

國泰產業研發中心股份有限公司與台北大學共同宣布,將打造國內首宗「產業研發中心BOT」案。(攝影/葉佳華)

台北大學被質疑是賤租校地,收益甚至低於自營停車場

另一方面,若純粹就台北大學的財務收入來看,此案校方除了在4年的興建期間可收取開發權利金5億元之外,完工之後每年也有營運收入4%(每年保證不得低於1900萬元)的營運權利金進帳,再加上每年土地租金,合計50年權利金及地租合計約為42.25億元,以折現率3%折現後約為22.24億元。

但這個BOT招標案卻引發台北大學前總務長、現任台北大學統計系副教授李孟峰質疑是賤租校地。

他以鄰近的國泰營區地上權標租案相比,建國校區建蔽率為40%、容積率240%,可興建的樓地板面積為9607坪;而國泰營區建蔽率為50%、容積率400%,可興建的樓地板面積為11928坪,但國泰營區標售底價決標價卻達97.8億元,對比北大所預估,該BOT案50年權利金加計地租名目大約收取42.25億元,相較之下學校賤租校地的事證明確。

他更指出,該BOT案收益甚至低於自營停車場,他舉例,目前建國北路停車每小時收費40元,建國校區停車位只要每小時收費30元,每個車位以每天10 小時計算,一個月的營收就有570 萬元,一年的營收可達 6840萬元,還不包含隔夜停車的收費,已明顯高於此BOT案。

校方總務長駁斥:促參BOT案不可與設定地上權標租案相比

面對學校教授的質疑,台北大學總務長林恭正在記者會後,似乎早已準備好應對媒體要問的問題。

林恭正指出,北大建國校區BOT案是依照促參法規定,符合公共建設範圍文教設施辦理,目的在於提升校地使用效益、建立產業交流及人才培育機會,而學校用地屬大專用地,屬於公用財產,非公用財產才可採用地上權標租案,換言之,促參BOT案不可與設定地上權標租案相比。

林恭正補充,設定地上權標租案純粹是100%的商業行為,但是北大建國校區BOT案必須有70%要跟產業研發相關,僅有30%可從事附屬設施的商業行為。

相較於類似促參案例,北大建國校區BOT案權利金並不低

另外,該BOT案也不可與自營停車場比較,因為建國校區土地屬於大專用地,土地使用必須是以「符合教育目的」的條件為原則,若直接全面將建國校區改建為停車場由北大自營,並不符合規定,因此不應該將自營停車場收益與本案相比。

林恭正則說,若相較於近期台北市類似的促參案例,例如台北內科產業支援設施BOT案、台北數位內容創新中心BOT案,其開發權利金多在1~3億元,營運權利金也多以營業收入2%計收,對照之下北大建國校區BOT案所收取的權利金還來得更高。

林恭正也坦言,在大專用地使用諸多限制之下,此北大建國校區BOT案對企業投資來說,確實並不是具有太大誘因,這也是為什麼該BOT案經歷了7年半的時間、流標8次後,才有企業願意投標。