2021年一開春，百貨業新光三越就宣布將插旗台北東區，進駐前正義國宅大樓改建的「Diamond Towers」商場，要與原本獨占忠孝復興黃金路段的遠東SOGO一戰高下，掀起百貨業話題，而原本趨於沒落的東區商圈是否有機會注入新活力，拉回已流失的人潮，也同樣受到關注。
根據「Diamond Towers」開發案的規劃，1～4樓為精品商場，由新光三越負責商場的招商、營運，合計面積近4400坪；6～31樓則是高級住家，為國內罕見的高級住商混合大樓，全案預計將在今年完工。
東區店面洗牌，NET、寶雅零售業重回商圈
過去東區掀起一波可怕的店面撤出潮，其中在老牌餐廳永福樓宣布歇業後，包括Ice Monster冰店、Innisfree美妝店、中美鐘錶等商家出走也接連撤出東區，一直到經過一段空置陣痛期與租金修正後，東區倒店潮情況才慢慢獲得緩解。
尤其忠孝東路四段，開始已經看到新業種陸續進駐。比方說，原先空置已久的永福樓原址，去年已由NET服飾店進駐；本土美妝零售品牌寶雅目前也在東區有2個據點；而原本作為短租使用的原安泰銀行的店面，也由鐘錶業者百達翡麗承租開設旗艦店。
特別的是，就連便利商店7-ELEVEn也開始從巷內的二線攻進第一線，商仲業者表示，光是近兩年，就有3家7-ELEVEn門市新開在正忠孝東路，若不區分新舊門市，攤開Google地圖來看，捷運忠孝敦化站到延吉街，平均每2個街廓就有一間小7。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，由於東區的住戶或是上班族不管是收入水準、消費能力都相對穩定、具有基本盤潛力，隨著目前東區一線店面的行情已經向下，來到差不多是過去的第二線店面行情價，即便是客單價較低的業種，像是7-ELEVEn便利商店店面坪數可大可小，也能挺進一級戰區。
租金有感下修，店面空置率表現暫時舒緩
過去幾年，東區商圈面臨蕭條窘境，除了電商衝擊、觀光自由行人口下滑等因素外，高昂的租金壓力，也讓名店紛紛撤出東區，使得商圈變得沒落，店面空置率也大幅攀高。根據戴德梁行研究報告顯示，2019第一季空置率飆到12.5％，儘管忠孝商圈的房東逐步釋出善意，店面空置率一度有所改善，但2020年由於遭逢疫情衝擊，又讓空置率惡化，直到截至去年第4季為止，情況才相對平穩。
台北市東區商圈發展協會也定期針對東區一樓店面進行盤點，最新數據顯示，2020年6月有159間空置店面，隨後逐月遞減，直到今年1月空置店面降至116間左右。
台北市東區商圈發展協會理事長韓修和認為，絕大關鍵因素還是在於房東有意願降租，觀察這3年來平均租金降幅大約已有3成左右，加上市政府也投入資源，改善周邊公園、人行步道的硬體設備，以及協會從去年起舉辦「顆顆書店市集」等活動，才逐漸讓人潮回流。
屋比房屋總監陳傑鳴指出，雖然東區商圈仍有不少高價店面空租，且物件若坐落於精華區位，通常房東降租抗性仍相當大，但多數房東普遍願意調降租金，使得待租量獲得緩解。
未來3～5年新開發案陸續完工，有望激勵店面行情
目前位於忠孝東路3段的正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」正在如火如荼趕工，新光三越也預計將在2022年登場。黃舒衛預估，東區除了有正義國宅將翻身為高級住宅推出之外，周邊也有富邦建設的公辦都市更新案、台電大安變電所商旅以及志榮建設忠孝復興「BR4」的小宅新建案正在進行當中，預期未來3～5年後將會陸續有新開發案完工，研判在新租客帶動下，勢必將有助於助漲周邊行情。
「房東目前的確是有蠢蠢欲動要漲租的跡象。」韓修和也坦言，東區早期百貨公司就以微風、明曜、遠東SOGO為三強鼎立，等到明年新光三越進駐更有望帶動年輕的客群，吸引人潮，「如果東區更好漲租沒有問題，可是現在好不容易才慢慢走出來，如果這時候房東又漲租，對於商圈會是二度傷害。」會不會影響後續的招租情況，有待值得觀察。
