旅館飯店轉手潮》「帶嫁妝」的土地有人愛 興富發豪砸80億元買進4旅館

房地產

近年來因陸客急速緊縮,加上這波本土疫情爆發,不僅國外旅客進不來,就連國旅也都暫時停滯,嚴重衝擊國內旅館飯店業營運,掀起一波轉手潮,根據商仲業者統計,近2年旅館成交金額已直逼600億元,其中大多數都是由建商身分承接,像興富發集團已砸下80億元購入4個旅館飯店,成為這波轉手潮的大買家。

旅館飯店撐不住退場,近兩年成交額直逼600億元

觀察近2年的旅館交易案,若不含法拍市場,合計總交易金額已達約574億元,其中成交金額最大的莫過於是,去年7月由富邦人壽斥資268億元買下台北王朝大酒店;其次是今年1月新光人壽以56.4億元買下新竹市「英迪格酒店」所在的3棟大樓;再來則是今年7月,遠雄建商以38.8億元購入台中七期的「波特曼汽車旅館」。
 
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,這兩年觀光飯店業確實「失血」非常嚴重,從2019年8月陸客來台自由行停辦後,半年內又碰到疫情衝擊,淪為邊境封閉;今年又因為國內三級警戒,連國旅、內用餐飲市場都大受影響,「在本業普遍都不佳的情況下,反觀資產市場、建商獵地企圖心還是非常強,這類的產品未來的可開發價值反而成為市場上的一塊肥肉。」

事實上,近幾年旅館拋售潮的聲音從來沒有間斷,戴德梁行董事總經理顏炳立也曾多次表示飯店市場是「一拖拉庫要賣」,但是賣方任性,想要接手的人買不到便宜貨,合理價格打個9折或許還可以,但是打個6~7折就是「謝謝再連絡」。

黃舒衛指出,過去的旅館屋主確實姿態很高,但這兩年的旅館交易案不少的原因一方面也是買方願意出高價、賣方也開始願意低頭,才促使成交案衝出來,且成交金額也不算太低價。

另外,在目前旅館業遇到空前低潮的情況下,旅館、飯店業者也已經意識到,若把處分掉資產去買固定收益的金融商品,預估一年賺到的純益還比做旅館來的高,因此業者也開始願意翻身成為資產股,選擇退場先落袋為安、獲利了結。

相中「帶嫁妝」的土地,興富發砸80億購入4個旅館飯店

從近2年的旅館交易案當中也可發現,有不少建設公司近年也積極接手旅館飯店,例如,上市櫃大咖興富發集團總裁鄭欽天去年初以15億元收購高雄華王大飯店股權,今年1月又以17.9億元買下台中沙夏汽車旅館、4月再以近32億元收購台中樺品居汽車旅館、5月也以15.6億元買下高雄市大益商旅,合計這一年多以來,興富發集團已經砸下80億元購入4個旅館。

那為什麼建商會願意接手?黃舒衛指出,隨著一般土地價格高漲已經來到建商逼近損益兩平的上限,因此建商也開始願意接手舊旅館不動產,簡單來說,建商就是「買個帶嫁妝的土地」。

他分析,現在建商進場先取得旅宿業的所有權,除了可以先收回租之外,一方面也可以慢慢啟動重建之路,「這些蓋旅館的地點幾乎都是絕佳地點,具有成熟的商機,不僅面積大且產權又單一,加上這些被接手的旅館屋齡很多都具有30年以上,未來重建還可以享有高額容積獎勵,會比直接買重劃區的土地效益更高。」

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶也預測,未來台北精華區旅館中大型旅館業者考慮暫時歇業,或租約到期時而終止營業,若是符合重建資格的旅館,那麼部分房東可能尋求與開發商合作;而若是位於成熟重劃區旅館,像是基地達到一定規模的汽車旅館,未來應該會有部分建商將願意以高於市場行情的價格購買。

至於若是屬於渡假型旅館,可能預期疫情有望趨緩後快速復甦,因此房東目前較為惜售,預估買賣雙方對於成交價的預期落差大,會影響短期內的成交機會。