北市住宅》小宅近2年上漲逾1成 這產品卻躺平不動 豪宅市場見曙光

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台北市哪一種住宅坪數在近兩年實價登錄上漲最多?答案揭曉,21~30坪在近二年均價上漲超過1成,均價已來到每坪61萬元,成為市場最夯的產品;另外,動輒百坪以上的豪宅市場,今年又見曙光,近兩年均價也同樣有8%的漲幅。

北市21~30坪住宅兩年來漲最多,中型坪數產品卻躺平

台北市房市經過去年資金熱潮挹注後,交易呈現價量齊揚,住商機構根據實價登錄觀察台北市住宅各坪數的平均成交單價表現,其中,20坪以下產品由於坪數小、以小套房居多,因此單價普遍偏高,今年均價來到每坪約68.8萬元、累計2年來漲幅已有9.6%;而21~30坪的成交均價也從2019年每坪54.6萬,今年已來到61萬,2年來漲幅達11.7%,漲幅位居所有坪數之冠。

另外,41~50坪的產品則從2019年的均價每坪59.6萬,今年已來到65.6萬,累計近2年來漲幅也同樣達10.1%;反觀,61~80坪的中大產品,由於規畫、格局不如百坪宅,市場買氣復甦似乎有限,過去兩年房價僅小幅上揚1.6%,幾乎躺平。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,小坪數、套房總價低,通常平均單價較高,且台北市北上就業、就學人口多,小坪數較好出租,因此市場對小坪數住宅有需求,加上建商推案不乏小坪數產品,讓新案價格拉動均價走揚。

反觀大坪數住宅,在過去幾年房市盤整時幾乎成「票房毒藥」,整體交易價量均跌,但隨著不動產市場復甦,台商資金回流注入,豪宅市場又見曙光,去年到今年受惠資金熱潮,諸多指標豪宅陸續交易,也拉抬了百坪以上住宅的均價。

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建商狂推套房、兩房,投資客搶進也讓小宅空屋率也變高

屋比房屋總經理葉國華表示,近年都會區房單身、不婚族、頂客族越來越多,家庭人口數一路下滑帶動套房與兩房產品熱銷,且台北市房屋總價高,買間25坪兩房的首購產品,總價動輒都要超過2000萬,即便年薪百萬也不易負擔,因此市場中自然以中小坪數、中低總價的產品熱度較高。

但葉國華也提醒,近年建商狂推「套房」與「兩房」產品,不僅讓中小坪數產品單價快速拉升,也因市場熱度高,不少投資客趁勢布局,導致小宅「空屋率」變高。從最新內政部的資料顯示,截至去年底為止,台北市20坪以下住宅中有高達12.03%屬於「空屋」(低度用電),位居所有坪數之冠,顯見小宅有明顯投資客著墨的痕跡,購屋者須多留心。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則表示,央行為了遏止房市熱潮中的投機炒作,至今仍不斷祭出貸款成數、利率及寬限期等管制措施,若購置多戶恐怕會有財務風險,尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊,建議置產型買房在購屋前還是要多方評估。

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