前央行總裁彭淮南換屋》北市人口進入「超高齡」 「老人住老屋」沒電梯成悲歌

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高齡83歲的前中央銀行總裁彭淮南近日「換屋」消息曝光,原本居住在北市大安區麗水街舊公寓的他,已成功搬到同為永康商圈、位於信義路二段的電梯大樓。據了解,彭淮南應是在2017年一次購入2戶,目前該社區的平均單價已逼近150萬元。

前14A總裁搬新家,主要考量是為了「顧膝蓋」

根據調查,彭淮南所入住的電梯大樓是位在信義路二段的新案「信義御邸」,至今屋齡僅2年,實價登錄資料顯示,該社區在2017年8月有多筆交易,其中有2筆含車位總價分別為5368萬元、4480萬元的交易,進一步調閱地籍謄本資料發現,這2筆交易買家皆為彭姓男子,且戶籍地址皆來自大安區麗水街巷弄,推斷這2戶應該就是彭淮南所購入,當時入手的交易單價約每坪140餘萬元。

不過,彭淮南近日向媒體回應換屋一事,他指出,會換房的原因是,先前所居住的房子沒有電梯,而自己年紀大了,得換個有電梯的房子,強調自己並不是為了投資。

彭淮南此番話也間接道出了目前許多老年人的居住問題,因為台北市現階段有許多65歲以上的老年人所住的公寓或透天住宅並沒有電梯,一來是因為老舊建物無法加裝電梯設備,二來則是因房價高漲等因素,有許多老年人沒有更多的預算能換房,只好一等再等,最後只能待在老舊公寓度晚年。

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台北市每5位市民就有1位超過65歲,住宅平均屋齡36年六都最老

當一個社會的65歲以上老年人口占比超過20%,就會被稱之為「超高齡社會」,根據台北市社會局公布的老人人口數統計,今年2月底台北市老人人口數已占北市總人口數20.12%,等於每5位市民當中就有1位超過65歲,成為六都中第一個超高齡直轄市。

台北市不只人口老化,住宅也有老化趨勢,根據內政部房屋稅籍統計資料顯示,台北市有高達71.2%的住宅屋齡已超過30年,整體平均屋齡為36.2年,是六都當中住宅老態最明顯。

屋比房屋總監陳傑鳴指出,台北市目前的居住情況面臨著人口老化、房屋老化等「雙老」問題,尤其許多的老屋又是屬於無電梯設備的透天、公寓產品,使得老屋已漸漸不敷使用,這也是為什麼目前台北市中古屋市場成交主要是以電梯大樓產品占7成居多,沒有電梯設備的公寓產品僅剩下3成左右。

「像彭總裁過去收入高,還有辦法換到新的電梯大樓,但是其他的老年人可能無力去換屋,老年人居住問題是城市的一大挑戰。」陳傑鳴憂心忡忡地說,從市場性來看,近年有的年長者選擇賣掉公寓去換中古的老華夏,選擇待在原本的生活圈,有的則是往更外圍的城市搬遷,把原本的老房子賣掉或出租;但仍有一群老年人「窮得只剩老房」,無力改變現狀,最後延伸成為社會問題。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則指出,年長者購屋逐漸選擇有電梯、無障礙設施等元素的電梯大樓,一來不僅有管理員24小時負責管理,且新房子多半不需再多花錢修繕;不過,生活空間可能也會因公設比較高而受到擠壓,另一方面還有「老人家捨不得」的隱藏成本,包括必須多支付管理費以及較高的房屋稅。

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都更、危老重建案不受房市管制,建商加重鎖定危老都更

在台北市素地少、人口老化、住宅老態的情況下,開發商也瞄向都更合建或是鎖定危老建築物重建。根據內政部營建署統計,全台2021年核定辦理都市更新案件共67件,今年前2月扣除過年期間,等於短短1個多月已核定11件。其中,台北市去年都更核定案件計40件,今年前2月新增核定6件,主要分布在大安區與中山、信義、北投等行政區。

據了解,鄉林集團目前在雙北地區有超過20個都更案正在進行中;潤泰新近年來的土地開發策略也幾乎只簽都更、合建案,鮮少購地;身為「都更大戶」的全坤建設也把獵地目標將轉老飯店,本月正式簽下北市北投知名溫泉飯店「熱海大飯店」的合建開發案;北市中山區「凱林旅店」2021年結束54年營運,整棟也以1.2億成交將申請危老改建,未來擬推出小坪數住宅。

徐佳馨分析,在土地開發成本高的情況下,光是在台北市尋找素地的難度本身就高,若是與地主合建,一來不需要直接買地,辦理土建融貸款也不需要這麼高;二來,這幾波央行打房的選擇性信用管制,危老都更案的貸款成數並沒有被限縮在內,因此預期建商轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建的機會增加。