美國中產被高房價擠到「下流社會」?年薪8到10萬美元恐成無殼蝸牛

美國房地產

美國30年期房貸利率跳升至5%,創2011年來首見,導致許多民眾的負擔能力惡化,加上需求激增和供應萎縮,使得購房變得更加困難。

在大流行期間,擁有住房的夢想對於美國中產階級來說變得更加遙不可及。

年薪近300萬台幣的美國中產階級買房困難

《華爾街日報》報導,全美房仲協會(NAR)周一發布一項研究顯示,與兩年前相比,房價飆升和待售房屋數量急劇下降,使許多美國人購房變得更加困難;過去兩年,除了最富有的美國人之外,所有人的住房負擔能力都在惡化。

NAR研究發現,到2021年年底,美國年收入介於75,000 美元至10萬美元(221萬至295萬元之間)的家庭能夠負擔得起的房屋比大流行前減少約 41.1萬戶。

2019年底,這個收入階層中每24 個家庭都有一戶可用的房源,到 2021年12月,這個數字是每 65戶家庭才有一戶可用的房源。

購買普通房型的成本每月飆升三分之一

這是NAR第一次進行這類研究,他們假設家庭使用30年期固定利率抵押貸款,並且住房成本(包括房貸、稅負和保險)不超過收入的30%,來計算不同收入層的負擔能力。

NAR 研究還發現,在過去兩年中,除了美國富豪之外,所有人的住房負擔能力都在惡化,而市場上待售住宅數量的減少,使得每一位薪資階層的購房變得更加困難。

即使過去一年,購買普通房型的每月成本飆升三分之一以上,但需求仍然強勁。

30年期固定房貸利率攀升至5%

政府抵押貸款公司房地美公布,上周,30年期固定房貸利率從一周前的4.72%攀升至5%,創11年新高,但15個月前,房貸利率一度跌至歷史最低點。

即使房貸利率大漲,美國房市也沒有明顯降溫。新冠肺炎大流行推動房價走高,因為不少買家利用低房貸利率,買進更大房子。

但是,在大流行之前已經異常低的待售房屋供應量在疫情期間又急劇下降,背後原因包括房屋建設活動放緩,許多潛在賣家惜售,或是遲遲不敢賣房子。

快速上漲的租金造成中產階級更難存錢

處於中產階級收入水平的美國民眾的購屋能力顯著下降。

擁有房屋一直是許多美國家庭積累財富的傳統途徑。經濟學家表示,隨著更多想要購房者被高價房屋擠出市場,他們無法買到住宅,可能會對未來的積蓄產生長期影響。快速上漲的租金,也可能使受挫的買家更難存錢,難以重新進入未來的市場。

房貸金融初創公司 Tomo Networks 的首席經濟學家奧爾森在談到房價和租金價格時表示,當這兩種選擇都如此迅速削弱負擔能力時,只會讓潛在購屋者未來更難以存錢。

待售房屋數量跌至歷史新低

對於夫妻雙薪家庭,皮尤研究中心定義的中產階級為2020 年家庭收入在43,399美元至 130,198 美元之間(在128萬元到385萬元台幣之間)

NAR表示,去年12月,年收入在75,000 美元至100,000美元之間的家庭有能力購買51%的活躍待售房屋,低於2019年12月的58%。

這7個百分點的降幅是所有收入階層中的第二大降幅,僅次於收入在100,000 美元至125,000 美元之間的家庭,其可負擔能力下降8個百分點,降至 63% 的上市房屋。

截至 12月底,待售或正在簽訂買賣契約的房屋數量下滑至 91萬戶,這是自 NAR從1999 年開始追蹤待售房屋數量以來的最低水準。

看屋客戶的選擇更少了

NAR高級經濟學家兼預測主管 Nadia Evangelou 說,「總而言之,你能買得起的房子越來越少,你的選擇更少了。」

美國房價在2021年創下歷史新高,但是由於多種經濟因素,分析師預計2022年美國房價漲幅將放緩。

住在密歇根州大急流城的考特尼和蒂姆·哈茲瑪去年的收入約為 10 萬美元,他們屬於在大流行期間住房負擔能力下降最多的收入階層。這對夫婦一年多前開始尋找他們人生第一個家,大約出價20次,都告失敗之後,他們還在找房子。

年輕夫妻購屋預算提高30%

「我們兩年前準備的市場與我們今天所處的市場完全不同。」25 歲的哈茲瑪說。 

哈茲瑪在2020年失去了工作。他們夫妻最初想花費大約20萬美元(591萬元台幣)買進人生第一間房子,以確保他們可以為退休儲蓄。他們多次失業後,都有找到了新工作,現在他們將買防預算增加到 30萬美元(886萬元台幣)。

一些經濟學家和房仲預計,今年春季待售房屋數量將增加,將減輕購房者的壓力,並減緩價格的快速增長,目前在建的新屋數量處於多年高位,其中許多房屋將於今年完工。