資金派對結束、房市走空形勢已成 顏炳立示警:多頭市場只能回味

房地產

「過去熱的日子、爽的日子已經結束了,房市派對結束了,這是真正的結束,所以今年下半年不用太多期待。」戴德梁行董事總經理顏炳立用一首歌形容下半年房市,這首歌就是《往事只能回味》。

戴德梁行5日舉辦2022年第二季房地產市場概況記者會,展望下半年,顏炳立解釋為什麼「往事只能回味」,因為價格不再創新高、成交量也不會再增加,買氣也跟著收斂,預售屋市場受創,尤其蛋白區已經正在降溫了,「我這幾天遇到幾個做代銷的大老闆,他們直呼:『悽慘的日子要來了!』

不過他強調,2022年房地產市場的靈魂仍是「土地」,儘管土地成交量縮水,但依舊有溫度,只是價格已經沒有被追逐,標售價格僅是底價再加一點點而已,代表的是,土地市場買氣已經在收斂,但價格並不會因此下降,目前價位仍都是超過合理價10%左右的水準,還沒有回檔到合理價以下,因此第3季土地市場量縮仍樂觀。

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自用型現在買,下半年還討不到便宜

顏炳立認為,雖然成交量萎縮,但不管是土地、商用不動產、中古屋出售的價格並沒有跌破當初買進的價格,「很多掛賣的物件依舊都是加價15~20%在賣,什麼時候可以減個5%、10%?下半年預估還是看不到,這也是為什麼我認為,自用型現在買房的話,討不到便宜。」

顏炳立指出,這一波房價上漲是由蛋白區帶起來,加上資金行情讓投資客、建商大膽向銀行借錢、借膽,換句話說,市場局部熱給了建商膽,但隨著央行升息、銀行轉緊縮,膽就破了,他直言,目前政策利空、金流斷、物價漲、通膨等因素,房市狀況不確定性增加,利空大於利多,房市走空形勢已成,房價易跌難漲。

但他認為,雖然房市走空趨勢已成,但不會一下子就掉下來,不至於快速「從夏天變冬天」,因此下半年房價還是穩健,不會到恐慌性拋貨;但是房市激情將退去,不用期待會有報復性反彈。

不過,他也說,等到明年,持有多戶的人壓力增加,屆時投資買盤可能會自我了斷,開始願意考慮降價,屆時自住客才有機會撿便宜,建議先別急著在下半年進場。

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蛋白區房子賣到蛋黃區價格,瘋了!

顏炳立過去曾多次指出,蛋白區賣蛋黃價,簡直是瘋了。他直言該結束了,前幾年松江路居然可以賣到每坪160萬元,價格堪稱是松仁路的水準,但現在回頭來看,這種價格都已經不存在了,「大直那個地方還說成交到一坪200多萬,這就是蛋白區在挑戰蛋黃價,成交是事實但不代表合理,時間會證明它是錯的,買的人全都套牢。」

他指出,過去新北市推台北市的豪宅產品,猶如「內褲布料賣西裝價格」,時間一到就會現形,他也有感地說,近日看新聞,有人在討論板橋有個建案「世界花園橋峰」當初單價衝高到9字頭,如今成交價約來到7、8字頭;淡水紅樹林先前一坪也賣60幾萬,如今價格也都回檔,只能送7個字:「一場遊戲一場夢!」,交屋就變成「心中永遠的痛」、「往事只能回味」。

因此他強調,蛋白區賣蛋黃價讓市場亂了,不賣就是該套牢,預計下半年蛋黃、蛋白、蛋殼價格的開價會更混亂,但他直言,吳郭魚就應該回到菜市場上賣,別掛在精品店上,不管包裝多麼漂亮,等到激情過後、資金派對結束,房價自然就會緩修。

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房地產價格下跌並不可怕,可怕的是沒有人買

顏炳立也預估,今(2022)年買賣移轉棟數約31萬棟,比去年少了約3萬多棟,主要原因是,該買的都買了、不該買的也買了,市場只剩下自用型,所以成交量就萎縮;但他示警,如果買賣移轉棟數跌到只剩下31萬棟,代表市場溫度比想像中的還要冷,強調「房地產價格下跌並不可怕,沒有人買才可怕。」

另外,店面市場,仍是價不降、租金跌、買不追、依舊無量,買氣不起,仍在復健當中。顏炳立更形容店面市場,猶如「長新冠」患者,要花更多的時間恢復元氣,在租金下降的情況下,投報率只剩下2%出頭,即便是投資客也沒有人會買。

至於談到政府已連續5波打炒房、央行升息貨幣政策的影響,顏炳立也形容,房地產市場像是被「4個人」圍毆,指的是被央行、金管會、財政部、內政部等4大部會聯手打炒房,被圍毆後好不容易爬起來,只好呼呼,因此6月央行只升息半碼,預估對於房市影響不大,對於真正要買房子的人不至於造成壓力。