擁有近400年歷史的台南府城，除了被譽為美食之都之外，這裡也是南台灣科技廊道極為重要的一環，南部科學園區（簡稱南科）去（2021）年一整年的年產值不僅首度衝破兆元大關，還一舉超過中科，成為僅次於竹科的半導體產業發展重鎮。
半導體量產往南延伸，南科產值力拼追上竹科
南科坐落在原台南縣新市、善化及安定3區，園區內目前核准廠商共有268家，今（2022）年5月底園區內的就業人數已正式突破9萬人，因此，每逢平日上班的尖峰時間，進出南科要衝的新港社大道必定出現車水馬龍，當地人多半也對於這景象已見怪不怪。
事實上，近年來南科早已成為無論是晶圓代工廠還是周邊設備材料供應商的發展重鎮，除了台積電將5奈米與3奈米最先進製程都放在南科；聯電也同樣看重南科發展，它最大的研發中心就設置在南科。除此之外，就連先進製程設備商ASML也把海外最大的EUV（極紫外光）全球技術培訓中心設立在南科。
南科的重要性不言而喻，營業額也正在急起直追。攤開台灣3大科學園區2021年的年度營業額，其中，竹科年營業額達1兆5880億元，依舊位居首位；而南科則以達1兆949億元居次，這也是南科設立26年以來首年突破兆元大關；至於中科年產值也同樣破兆元，營業額來到1兆352億元。
身為在地善化人、同時也是住商不動產台南善化南科加盟店協理楊欣崇觀察，這幾年不僅在南科工作的年輕人變多了，連外來人口也確實增加了不少。根據台南市民政府統計，善化區人口數從2016年的4.76萬人，至今已超過5.15萬人，並未受到少子化大環境影響而減少。
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跟著護國神山買房，南科周邊房價基期仍相對低
隨著台積電在南部科學園區擴大設廠、半導體產業供應鏈聚集的效應，帶動南科就業機會，也撐起南科房市火車頭的角色，尤其從過去竹科和中科的房價發展史來看，「護國神山」擴廠熱潮也被視為是房產增值的票房保證。
儘管近2年南科周邊新案已有一波相當明顯的補漲漲勢，從原本的1字頭直衝3字頭，但房地產業者仍認為，相較於竹科、中科，南科周邊房價仍是相對便宜。
以竹科、中科、南科3大科學園區比較，竹科園區至今已經發展了40年，周邊均大致飽和狀態，像是竹北高鐵特區、關埔重劃區普遍開價都直奔6、7字頭、中科周邊建案也已站上6字頭；反觀，南科周邊新案目前開價仍落在3～4字頭。
楊欣崇指出，觀察竹科的房市發展脈絡，園區周邊的平均房價勢必遠高於原市區的價格，但目前南科周邊新案平均開價仍低於市區，他認為，「只要南科周邊房價還沒超過市區之前，都還不到說貴的時候。」
楊欣崇也說，南科效應題材大約是2年前開始發酵，這2年期間除了農地之外，其他因南科發展所需要的建地、房屋嚴重供需失衡，「因為外來建商2年前買的土地，通常今年才要開始準備預售、動工，換句話說，前兩年雖然外來就業的人變多，但是周邊新案很少，外來客只好外溢到永康、安平，但隨著南科周邊第一圈（善化、新市、安定）新案陸續推出，今年才是真正反映剛性需求熱度的開始。」
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「南科第一圈」善化市區，老街唯一預售大樓案
當地業者認為，南科人主流購屋區首選善化，主要原因是，由於善化本身就在台南的地理中心位置，此區居民不僅能「工作在南科，生活在善化，休閒在市區」；另外，善化區內交通相對便利，不僅有善化火車站、也鄰近國1及國3等高速公路，且整體生活機能、學區及商圈發展都優於新市、安定。
早期深耕於新北市雙和地區的常慶建設也看好南科未來房地產需求而插旗善化，作為南下揮軍的首發案。據了解，常慶建設在一年多前已著手整合善化老街鬧區、中山路上的土地，最後整合成一塊447.12坪的市區精華地，基地位置就坐落於百年古蹟「慶安宮」的正對面，這也是善化老街市區目前唯一一個預售大樓案，成為當地的新地標。
「常慶天目」專案經理方修楷指出，老街歷史悠久，因此市區周邊並沒有新房子，平均屋齡約落在80年左右的歷史建築；而正對面慶安宮歷史甚至可以追朔到荷蘭統治時期，距今已快400年。
據了解，善化周邊5年內新成屋價格都已經站上3字頭。而「天目」基地位於中山路門牌推出「開價即成交價」，每坪單價約落在34～38萬元，該案從6月初開案至今已銷售5成左右，主要成交客群大多仍是在南科工作的南科人，其餘2～3成則是在地的換屋族群，多半也跟南科、善化有淵源關係。
隨著南科產值持續壯大、護國神山台積電也相繼在南科興建5奈米、3奈米廠，帶動人潮、錢潮湧進善化小鎮，一個農村小鎮從此蛻變成南科周邊的新興蛋黃區，如今正在改變著古都的風貌。
