房市風向球....上半年公部門土地標售腰斬 僅高雄市賣地逆勢翻倍

房地產

今(2022)年以來隨著高通膨、全球央行啟動升息、股市大跌等負面影響,投資風險大幅提高,連帶影響上半年土地交易量急縮,根據商仲業者統計,今年上半年整體土地交易總額僅約794億元,年減4成5,其中,公部門標售土地更是面臨腰斬,但有趣的是,高雄市政府上半年土地標售金額反而逆勢翻倍。

地方政府賣地變謹慎了…上半年土地交易額驟減4成5

根據瑞普萊坊統計,截至今年上半年為止,整體土地交易總額僅約794億元,比起去年同期的1461億元,已衰退4成5,其中,政府部門標售土地金額也從去年上半年的466億元降到只剩下196億元,年減超過57%。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,土地交易額驟減主要原因有三點,第一,今年上半年公部門幾乎都沒有推出大型標售案,在土地供給釋出少的情況下,成交額自然也跟著下滑。

其次原因是,2019、2020年全年土地交易量皆衝破3000億元,2020年同樣也逼近3000億大關,代表著部份建商手上的土地庫存已經很多,目前正在步入推案的高峰期。黃舒衛指出,目前央行已經明訂,要求建商貸款購買土地後必須在18個月內開工,因此就算建商還想持續買地,也會因為央行祭出的開工限制而暫時觀望保守。

第三點則是,內政部在去(2021)年底提出《平均地權條例》修正案,限制預售屋換約轉售,雖然今年行政院拍板通過後,修正案仍躺在立法院排審,但消息一出已經讓未來建案的去化增添一大不確定性,加上營建成本大增,皆使得建商對於取得土地的意願較為保守。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達也直言,由於今年是選舉年,加上公開標售土地的遊戲規則是「價高者得」,不少地方政府對於土地標售的策略已轉為謹慎的心態。因此像是台中、桃園市去年皆有大舉推出土地標售案,但今年上半年已明顯縮手。

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各縣市土地交易普遍下滑,高雄賣地逆勢翻倍 

去年一整年,由於地方政府不斷標售抵費地,吸引建商追價搶地,導致土地價格不斷挑戰市場新高行情,因而被批評是「政府帶頭炒房」,不過,從上半年的土地標售情況來看,雖然各都會區的土地交易普遍下滑,但還是有地方政府無懼於外界的質疑聲浪。

根據瑞普萊坊統計,今年上半年各政府機關的土地交易金額僅有196.96億元,其中六都最主要的「貢獻者」來自於高雄市,高雄市政府今年上半年賣地53.07億元,比照去年同期反而還逆勢增加了一倍之多。

回顧高雄市地政局今年第1、2季分別都有舉行土地標售,合計這兩次得標金額已超過40億元,尤其第2季推出8標、10筆土地標售更是百分百標脫,整體溢價率32.3%,市庫進帳約23.2億元。其中一塊位於楠梓高大特區的1800坪住三用地,為當季最大面積、底價最高的標的,最終由信義開發以總價12.76億餘元奪標,力壓在地建商華友聯,溢價率達44.2%,換算單價每坪70.9萬元。

另外,高雄地政局在第一季時,也標售一塊位於高雄大學區段徵收區、楠梓區援中段一筆面積約1346坪的住四用地,最終是由北部建商、茂德集團總裁張高祥以個人名義,以總價約8.8億元順利搶標成功,溢價率約48.1%。

高市地政局在近日曾回應,地政局開發區土地標售皆為市地重劃必要法定程序,目的為回收開發成本,以支應重劃區建設及維護管理費,並作為後續新辦開發區資金來源,而地政局自民國94年起辦理土地標售採「333」制,也就是每年3、6、9、12月的第3個星期3辦理開標作業,已是屬於例行業務。

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內政部放寬抵費地處分,房地產人士:無助於解決高地價問題

為了降低「政府帶頭炒房」的輿論撻伐,內政部近期也規劃修正放寬抵費地處分方式,也就是除了原本公開標售之外,也可以採取標租或招標設定地上權的方式辦理,不再優先以公開標售方式回收開發成本。

但一名房地產人士認為,若中央沒有強制規定,地方政府會選擇標租或招標地上權的機會仍相對低,畢竟公開標售能直接挹注地方政府財庫,標售仍是最有利的方式,只能說,抵費地處分不再只有公開標售的單一選項,但透過標售拉高地價的情況恐怕還是無解。

展望下半年的土地市場,黃舒衛認為,主要可分成工業地、建地兩部分來看,預期工業用地需求還是相對穩定,但另一方面,住宅用的建地應會量縮「非常明顯」,追價力道也有限,整體而言,今年全年的土地交易量已經不可能再回到前兩年的高點,但也不至於一下子步入寒冬。

今年以來工業地交易表現則相對突出,主要是來自於企業營運擴張的自用需求,包括今年3月南亞塑膠以56.4億元向經濟部工業局申購彰濱工業區土地、富邦人壽4月底公告以26.48億元買下位於新竹縣湖口鄉的倉儲用地等,看起來絲毫不受投資市場的影響,仍有穩定的需求存在。

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