三商美邦賣內湖大樓求生》第二季淨值比恐跌破3% 中壽斥資83.5億元得標

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面臨投資失利的三商美邦人壽(2867),在今年4月中董事會決議處分國內不動產,其中一個處分標的就是位於內湖「精英電腦大樓」的整棟產權,日前委託戴德梁行執行標售,該標售案在13日下午正式開標,最終由中國人壽以83.5億元得標,溢價率約11.3%。

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中壽砸83.5億元買下,三商美邦可處分利益12.6億元

根據戴德梁行日前公告,7月13日公開標售位於台北市內湖區堤頂大道二段、鄰近西湖捷運站的整棟商辦,土地面積約1595坪,建物(含車位)面積約1萬1648坪,底價為75億元。

據了解,13日開標僅吸引台灣人壽、中國人壽等2家壽險業者前往投標,最終中壽以83.5億元最高價得標。根據三商美邦人壽的重訊指出,此案處分後將預估處分利益約新台幣12.6億元。

該棟大樓早先是精英電腦所持有,直到2013年開價70億元求售,後來才由三商美邦人壽以66.8億元買下,並由精英電腦售後回租十年,如今隨著租約即將到期,三商壽也在4月中董事會決議處分國內不動產。

瑞普萊坊董事長劉美華分析,精英電腦大樓位在內科最精華的西湖段,屋齡15年、樓高20層樓,地上層面積8655坪,其中還有540坪的一樓店面;以得標金額分拆,一樓每坪單價約125萬元、二樓以上約86萬元,符合目前金管會對於壽險業投資不動產的收益規定。這次交易繼舒緩屋主財務壓力,也創造了買方資產收益條件。

先前戴德梁行董事總經理顏炳立曾透露,自從標售案公告以來,已吸引十餘組投資人前來領標,其中不乏有金融保險業、金控公司、建設公司、投資機構等身影,甚至他認為,脫標價格有機會以總價80億元以上標出。如今看來,雖然最終投標組數並不多,但脫標價格與原先預期的相差並不遠。

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錯看台股漲勢,三商壽還有62.7億元台灣50反1虧損未認列

從三商美邦人壽為主體來看,近年因押注國巨、元大台灣50反1以及踩到俄羅斯債券等一連串投資失利,再加上美國升息、俄烏戰爭引發的股債市波動,已讓公司營運面臨告急,逼得三商美邦只好賣樓,以彌補虧損缺口。

三商壽(2867)12日股價爆出7899張的大量收長黑,股價最低跌到6.6元,創下歷史新低;13日隨著大盤大漲超過300點,股價則上漲近2%,終場收在6.8元,成交量約3000張。

三商壽投資長林大鈞先前在法說會上坦言,2020年新冠肺炎爆發時,團隊決定投資台灣50反1,卻因台股上揚出現虧損,去(2021)年實現虧損20.6億元後,截至今年3月底,未實現損失仍高達62.7億元,將在未來幾年內陸續反映。

RBC及淨值比瀕臨紅色警戒線,第二季淨值比跌破3%機率大

雖然三商美邦人壽今年3月底才剛增資完成35.26億元,但沒想到第1季稅後又虧損33.18億元、每股稅後虧損1.22元,是三商壽史上單季最大虧損,等於才剛增資完成的錢又被燒完了。隨著第二季股、債波動又加大,業內人士認為,儘管這次賣樓預估可處分利益12億元,但對於彌補投資虧損還是杯水車薪。

根據三商壽所揭露的資料,該公司在2021年底RBC(資本適足率)為203.62%,淨值為414.38億元、淨值比3.28%,不論是距離法定RBC門檻須200%、淨值比須3%都僅有一步之遙;今年第一季淨值更持續下滑,淨值396.04億元、淨值比僅3.04%。金融人士認為,隨著第2季股、債市大跌,6月底三商壽極有可能面臨淨值不到3%的窘況,增資壓力極大。