中國爛尾樓風暴擴大》民眾集體「拒繳房貸」 銀行將掀倒閉潮 南京銀行第一個被點名

中國金融

不同於台灣的模式,中國民眾買預售屋需申請房貸,但是最近一周,有180多個爛尾樓的買方「集體起義」,聯合「拒絕繳納房貸」,這風暴還在擴大,抗議活動可能導致銀行業2兆元人民幣(8.8兆元台幣)的房貸成為呆帳。

南京銀行可能第一家倒下?

台綜院創辦人劉泰英接受自由時報專訪時指出,中國金融風暴已來襲,因權貴與富商早把大量資金匯往海外,才使得中國空有大量貿易出超,國內資金卻異常短缺,加上房地產下跌,未來必有銀行會倒閉。

已有中國證券分析師爆料,南京銀行可能是第一家倒下的大銀行,該銀行有大坑,處理不好隨時會倒閉,南京銀行行長6月29日宣布離職,由不良資產處置公司擔任新行長,有趣的是,他還是南京市副市長。

中國當局與銀行業舉行緊急會議,監管機關7月14日誓言要幫助地方政府按時交付房地產項目,這是北京介入以結束市場混亂的第一個跡象。

Jefferies證券分析師 Shujin Chen表示:主要的擔憂是,拒繳房貸的風潮蔓延得太快,更多預售屋買方只是因為他們的項目進展緩慢,或者僅僅是出於對房地產業的悲觀前景,爛尾樓主群起效仿。

如果爆發大規模法拍屋海嘯,房價將暴跌

儘管銀行業有預售屋作為抵押品,但是由於大樓爛尾未完工,銀行業仍可能遭受損失,爛尾樓會使銀行面臨房地產價值大幅下跌的風險。

「幾乎不可能以目前的市場條件出售住宅大樓。此外,如果爆發大規模法拍屋海嘯,房價將暴跌。」中國研究集團龍洲經訊的中國金融分析師張曉曦表示。

一位基金經理甚至表示,「如果銀行沒收爛尾樓的資產,他們只能獲得零股權,將抹去現有銀行一半股權;這比美國2007年次貸風暴還要糟糕。」由於此事的敏感性,該基金經理要求不具名。

中國官媒《證券時報》發文評論稱,近期有爛尾樓盤業主集體決定停止還貸,引來不少爛尾樓盤業主仿效,如果這股風潮蔓延開來,有可能對樓市造成負面衝擊,對樓盤銷售更為不利,也不利於金融系統穩定。

比美國2007年次貸風暴還要糟糕

中國媒體統計,7月14日為止,有超過18省47城市的180多個建案的爛尾樓,歸咎多家預售屋的建商爆出挪用資金、銀行授信流程違約放貸等爭議,導致興建住宅資金凍結。

分析師表示,中資銀行的房貸業務將給資產品質帶來衝擊,銀行的房貸逾期放款率可能會爆增3到5倍,抗議活動將大大增加房地產業的風險。

由於房貸還款,也會影響地產開發商的現金流。市場上擔心如果買方拒繳房貸持續延燒,將導致地產開發商的資金更加緊張,進而爛尾現象和斷貸現象將愈發嚴重的惡性循環。

停貸如洪水海嘯,加劇房地產業的困境,該行業佔國內生產毛額(GDP)的四分之一,而銀行業過去一年遭遇一系列開發商拖欠債務,飽受打擊。

滬深300銀行股指數周四暴跌3.3%

中國投資人7月14日拋售銀行股和房地產股,擔心房地產業嚴重的問題將衝擊金融體系,滬深300銀行股指數跌幅高達3.3%。

「房子都爛尾了,誰還要繳納幾十年房貸」,更多預售屋買方聯署,拒絕繳納房貸,抗議停工的爛尾樓,完工遙遙無期,涉及地區包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、雲南等多個省份。

這些停貸項目主要集中在河南、湖南、湖北等省份,涉及到的開發商基本都是面臨債務違約問題的民營企業,恒大首當其衝,問題樓盤個數接近30個,中國奧園、藍光發展、陽光城等房企旗下的項目個數也在 3-5 個不等。

爛尾樓集中在河南、湖南、湖北

這些停貸項目主要集中在河南、湖南、湖北等省份,涉及到的開發商基本都是面臨債務違約問題的民營企業,恆大首當其衝,問題樓盤個數接近30個,佳兆業、新力控股、中國奧園、藍光發展、陽光城、融創中國、康橋悅生活、鑫苑服務、正商實業及美好置業等等房企旗下的項目在 3-5 個不等。

舉例來說,2020 年 8 月,深圳佳兆業樾伴山項目開盤,1452 套住宅全部售空。當時,王先生(化名)以500萬元人民幣(2220萬元台幣)買下了一套三房單位,月供約 18000元(8萬元台幣)。

金訴律師事務所主任王玉臣表示,如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議,購房人貿然停貸往往就成了違約方,銀行就會受到影響,還可能被訴到法院,甚至還可能被法院強制執行。

不過,在王先生看來,「銀行徵信已經不算什麼了,大不了離婚,淨身出戶,處理得個人沒有資產,能奈我何?」

買預售屋花光3代人積蓄

其他還有幾萬個爛尾樓的苦主,再舉另一個恆大集團的爛尾樓案例,《每日經濟新聞》報導,武漢時代新城預售屋買方張女士受訪時說,他們夫妻二人2020年10月以總價75萬元人民幣(下同)、首付30萬元、月繳4000多元房貸買下了一套98平方米的新房,「頭期款不僅花光了我們兩人和公婆的全部積蓄,還從親戚那裡借了些才湊齊。」

張女士直言:「聽到項目停工的消息都懵了」。據她描述,她去工地現場時一個人都沒有,「每天心裡承受著折磨,也不敢告訴公婆真實情況,因為那些錢已是他們存了十幾年的全部積蓄」。

鄭州航空港區豫發白鷺源春曉三期停工半年了,全體買方停貸告知書的最後一段,頗有「發難起義」的味道:「當我們的生存都是問題的時候,當我們感到絕望的時候,征信對於我們來說,也就是一個紙老虎,一個隨時可以丟到垃圾桶的枷鎖,這是萬千百姓無奈的呐喊。」

停貸人不是惡意停貸,銀行不應該和停貸買方站到對立面

王先生指出,當初與開發商簽訂的購房合約中表明,如果沒有按時交房會有3個月免責期,3 個月後開發商需要賠償,買方也可以單方面解除購房合約,「這樣貸款合約也會一併解除,最終的結果也還是不還貸。」

一位銀行人士指出,原則上,因為停貸人並不是惡意停貸,銀行不應該和停貸買方站到對立面,這不利於問題的解決。在應對上,銀行其實和停貸業主方向是一致的,就是盡可能去保交樓,去盤活項目。

然而,銀行人士指出,停貸對金融系統影響相對有限。根據廣發證券的估算,目前房地產行業停工面積總量約為 5 億平方米,按照1萬元人民幣(下同)/平方米資產價格測算,對應資產價值約為5兆元。

若都是已售專案,中國居民購房平均首付比例為60%,則對應潛在受影響的房貸約為2兆元人民幣(約8.9兆元台幣)。而根據央行發佈的資料顯示,截至今年一季底,個人住房貸款餘額為 38.84兆元。