由於香港政治「內地化」，漸漸流失自由，以及防疫政策嚴苛，引爆港民一年出走12萬人，未來會有更多年輕人移民歐美日星等外國，加上美國指標利率今年底恐升至4％，資金持續回流美國。
因此，7月份香港房價下挫至2020年初以來最低水準，逼近3年新低，外資預期香港房價今年下半年下跌5％至10％，拉長時間來看，「神準分析師」洪灝看衰香港樓價未來3年會跌4成，屆時房市真會這麼慘？大家拭目以待。
香港房價下探3年低點
9月19日，一向敢言的對沖基金GROW思睿的首席經濟學家洪灝在接受《彭博》訪問時指，寧願買加密貨幣，也不會買樓。
他指出，受到升息、香港經濟下行、資本外流和中產移民等多項因素夾擊，香港樓市已進入新一輪下行長周期，中原城市領先指數（CCL）未來3年有機會從去年8月所創的191.34歷史高位下調50％，換言之，香港房價從現水準的潛在跌幅約有4成。
實際上，洪灝都不建議現在入市買港股，因為估值雖然平穩，但是未見利多的催化劑，買了隨時被「套牢」，看港股每日成交金額低迷，就知買股票的投資人越來越少。
洪顥：寧願買加密貨幣，也不會買樓
先前官方數據顯示，7月份香港私人住宅價格跌至2020年2月以來的最低水平，原因是由於利率上升和前景不明朗，購房者變得更加悲觀。
官方數據顯示，世界上最難以負擔的住宅市場香港房價7月較前月下降1.6％，而6月份修正後下降幅度為0.9％，7 月份房地產價格指數下滑至376.1。
到7月為止，今年來亞洲金融中心香港房價累計下跌4.5％。萊坊大中華區研究及諮詢部主管王兆麒（Martin Wong）表示，市場缺乏正面消息，疫情再次蔓延，因此，許多買家和賣家都在觀望，導致房市成交量下降。
這個金融中心的經濟曾經受到被認為是世界上最嚴格的清零防疫措施的打擊，9月17日，香港新增確診病例增加至8278人。
香港房價今年來累計下跌4.5％
王兆麒預計8月和9月房價將繼續下跌，但是如果香港和中國放寬旅行限制，房價可能會暫時止跌回穩。港府財政司司長陳茂波表示，無論短期波動如何，政府都沒有計劃取消降溫措施或干預房市。
為了吸引買家，許多房地產開發商推出的新建案，紛紛降價促銷。
香港的利率往往與美國的利率同步升降，因為港幣與美元掛鉤，但最近港幣表現落後美元。
如果美國聯會（Fed）9月21日（美國時間）再次升息3碼（0.75個百分點）至3％－3.25％，市場預計香港主要銀行將在下個月調升最優惠貸款利率。
跟著Fed腳步，香港今年也升息4次
今年來美國Fed共4次升息，指標利率來到2.25％－2.5％，匯豐銀行和渣打銀行等銀行9月將房貸利率調升1碼（25個基點），因為銀行同業拆借利率飆升至逾28個月新高。
匯豐銀行在香港中古屋和新屋房貸的占比超過20％，mReferral表示，香港金融管理局今年來也4次上調基準利率，房貸500萬港元或以上的30年期房貸利率，屋主每月還款金額將比現在增加1,324港元或 6.7%，預計更多香港本地銀行效仿。
這會給香港房市帶來更大壓力，高盛預計2025年房價將比現在水準下跌20％。市場也準備金融機構今年底前再次提高最優惠利率。彭博訪問的12 位經濟學家都預測，今年最優惠利率將攀升，有些預期將再上調1個百分點。
高盛預計香港房價3年下跌20％
展望未來數年，香港房價是否如洪灝所言大跌40％，實在難以預料，因為過往十多年一直有人唱衰，但香港房價都繼續上漲，背後可以有很多解釋，例如利率低、剛性需求大等等。
不過，土地成本始終是最大因素，開發商總不會做虧本的生意，地價貴，賣樓自然貴。土地收入是政府主要收入來源，港府上個財政年度都預計會有高額赤字，但因為賣地收入及利得稅多了，所以又虧轉盈。
因此，樓價會否下調，除了要看美國升息因素，也要看香港經濟下行，港府會否將心中的土地底價下調。
