房市殺手鐧讓市場難以樂觀 顏炳立:大勢已去...房價跌10%才有可能見量

房地產

戴德梁行5日舉辦2023年房地產市場展望記者會,談到房市看法,戴德梁行董事總經理顏炳立指出,隨著量縮趨勢確立,今年只有一個字:「跌」,但目前量縮的速度大於價格下修的速度,預期房價可能要下跌至少1成,交易量才會機會出現。

政府佈下天羅地網,最後的殺手鐧讓房市難以樂觀

「利率緩升、資金緊、房市黯淡、房價鬆動。」成為2023年房市的大主軸,顏炳立認為,2023年可能會陸續發生「金流斷」問題,起因於建商銷售不佳、又向政府借錢,造成入不敷出的金流問題;另外,預期今年房市量再縮、價緩跌、買氣弱,「市場去化交由金流決定」。

顏炳立認為,政府為了抑制炒作行為,佈下天羅地網,包括原本重稅已在前面伺候、接著政府祭出斷金流,如今《平均地權條例》無疑是最後的殺手鐧,「房地產市場很難再有樂觀的日子」。

顏炳立表示,這幾年房市火熱讓建商拼命買地、推案爆量,但「得意容易忘了自己是誰」,難道建商買地都是用自己的錢?這幾乎都是跟銀行借膽(指借錢),市場就好像「脫褲圍海」(喻人不可以不自量力),以個人的力量根本難以撼動整個大海,如今只能跟量、價、買氣說再見了。

顏炳立指出,2021年成為這一波房市熱潮的末波,直到2022年第1季尚有熱潮,但是從第2季開始一直到第4季,從土地市場、商用不動產、買賣移轉棟數的交易量都是呈現萎縮,其中,2022年全年土地總交易量1718億元、年減逾4成;2022年商用不動產投資交易量也僅有1258億元、年減17.6%;買賣移轉棟數則在2021年曾來到34.8萬棟,但2022年預估僅落在31.5~32萬棟,交易量也同樣萎縮。

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價跌10%才有可能見量,看誰開出第一槍!

展望2023年,顏炳立指出,量、價、買氣都將收斂,其中,交易量仍持續萎縮中,因此2023年需觀察最終能不能守住30萬棟,且他預期,2023年將走向「拔、鬆、動、跌」,預期第1季量縮最嚴重,因為買賣雙方持續「拔河」,價格不容易鬆動,等到觀望至第2季,價格有機會「鬆」,直到第3季價格才可能真正會「動」,預期第4季價格將要「跌」,「價要跌才有機會見量」。

顏炳立認為,今年受到經濟衰退、政策利空、金流斷、物價漲、通膨等5大利空,影響房市買氣,房市走空下修形勢不便,現在就看誰開出第一槍,包括郊區飯店、豪宅、工業土地等產品,只要價格下降10%就有機會見量;店面市場則要降價20%才會見量。

顏炳立說,豪宅市場雖是「有錢人的收藏品」,可抗通膨進行資金避險,但《平均地權條例》約束私法人購置住宅將採許可制,預期豪宅市場的量、價、買氣皆會受到《平均地權條例》影響而收斂,因此價不再創高,只要不降價就不見量,預期價格將下修10%。

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房市大勢已去,狡兔只能追到黯淡的月

整體而言,顏炳立認為,房地產市場有夢最好,市場不能沒有夢,2022年雖是虎年,但實際上是貓把自己畫成老虎,成了虎嘯貓聲;隨著2023年將進入兔年,市場同樣不能沒有夢,他形容是:「狡兔追月」,顯示業者對於市場仍有期待,但狡兔追到的卻只是「黯淡的月」。

「買方都在等!」因此,顏炳立指出,2023年房市將呈現緩跌、等待買盤,第一季買賣雙方拔河,針對市價可議價、但殺價買不到;買方不追價、只能等賣方認命;土地市場是量縮價緩修;成屋等價修、等買盤;預售屋則是爆量價修等買盤。

顏炳立直言,「房地產市場業者總是期待市場能『心想事成』,但是我的答案是:『大勢已去』。」