台灣願景》居住正義如何落實?住宅三箭如何更有感?專家:先解決這三個問題

住宅政策

高房價問題導致社會貧富差距擴大,也造成民眾不敢結婚生子,加上租屋市場長期處於黑市,就算政府提供了上百億元的租金補貼,弱勢家庭也只能看得到吃不到,居住不正義的現象持續沒有改善,引發民怨高漲。

掌管全國住宅政策的內政部,在林右昌上任後隨即推出新「住宅三箭」,來支持受疫情衝擊的中低薪民眾,其內容包括租金補貼擴大辦理、減輕中低薪房貸族壓力、持續推升全國社宅供給總量。

民眾是否有感?根據中信房屋日前調查,透過網路詢問民眾,對於政府提出的住宅三箭認為是否解決台灣居住困境,結果顯示,有49.8%民眾認為,短期內將有成效但治標不治本;26.3%民眾則認為只是喊口號,沒有實質幫助;18.8%民眾則對於住宅三箭政策不清楚,覺得霧裡看花;僅有5.1%民眾認為非常有幫助。

問題一:租金補貼申請率低,租屋黑市是最大痛點

先從租金補貼擴大辦理來看,今年內政部針對租金補貼提出5大精進作為,包括隨到隨辦、舊戶直接延續補貼,不用重新申請、新申請戶租約免附房東身分證字號、放寬房屋的適用範圍、擴大到18歲以上的租屋族皆可適用。

但從去(2022)年就已推出的「300億租金補貼」方案成效來看,原本內政部目標補貼50萬戶租屋族,但截至去年底,卻只有27.7萬戶申請合格,距離目標還差了一大截。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出,多數租屋族的確也只能眼巴巴看著補貼政策懸在空中,最大的原因是房東不願意讓房客去申請補貼,而內政部為了衝刺補貼戶數,祭出舊戶直接延續補貼,講難聽一點就是「亂撒幣」!

徐佳馨認為,只要「租屋黑市」不改,根本達不到合理的租金補貼。第一,為什麼台灣無法做到租屋實價登錄,目前規定透過業者才需要進行實價登錄,造成租金行情資訊少又失真,透明度根本不高;第二,房東不願意繳稅,以至於租客領不到租金補貼,是否有可能引導房東申報納管、租賃所得採分離課稅;第三,長期以來的租屋政策只有補貼、沒有懲罰,政府從未針對未報稅的房東進行大規模稽查,應該設定日出條款後加強查緝,並予以重罰。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,租屋族畢竟是弱勢的,不太可能直接跳過房東而申請,如果有,租客的下場就是房東直接不租了、又或是變相被漲租金;最憂心的是,在租金補貼期間房東變相漲租金,或許租客還能承受,但一旦遇到政府租金補貼政策退場,恐怕對於租屋族來說,退場才是痛苦的開始,因為不但沒有補貼,還要承受漲租的壓力。

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問題二:房貸補貼拿「現在」繳的稅收,補貼「過去」買房的人,對年輕人幫助不大

而房貸補助則是內政部住宅三箭中勉強算是唯一的新政策,規劃內容是針對110年每戶家庭可支配所得120萬元以下,僅有一間房子而且是屬於有自用住宅者;台北市房屋原始核貸金額在850萬元以內,總價1200萬元以內、其他地區房屋核貸金額在700萬元以內,房屋總價在1000萬元以內,將一次性撥付每戶3萬元房貸補助。

「我不太支持這個房貸補貼方案,要嘛你就不要補貼,要嘛補貼就大方一點。」何世昌指出,這個房貸補貼方案最大的問題是,政府拿「現在」大家繳的稅收,去補貼「過去」買房子的人,因為現在買房子的人能符合條件的人相當少,對於現在的年輕人實在沒有幫助。

何世昌認為,實施房貸補貼最理想的情況是擴大化,除了針對中低薪戶補貼外,還有首購族群也應該獲得補貼,另外,房貸補助金額也應該增加,畢竟目前每戶3萬元的補貼實在杯水車薪;何世昌更建議,台灣的住宅政策應該與催生政策進行嚴密的結合,例如與少子化辦公室跨部會合作、擬定補貼計畫。

何世昌舉例,像是德國有許多住宅補貼申請,其中大家最常申請的是,育兒購屋津貼,針對家庭中未滿18歲的子女,每月給予補助、一路補貼至18歲,換算下來,扶養一個小孩至18歲,德國政府就補貼將近1成的購屋款。

何世昌指出,過去曾多次建議台灣政府將社會住宅與催生計畫連結,例如一個家庭只要生了2個小孩,就可以免抽社會住宅,即可入住等類似方案,但8年下來,連家庭生活最基本的居住問題都沒辦法減輕負擔,還能談什麼催生計畫?

(更多新聞/社宅、包租代管達成率不到15% 國民、民眾黨齊轟:蔡政府居住正義跳票

問題三:社宅及包租代管統計,擺脫不了「灌水」疑慮

至於社會住宅部分,蔡政府2016年上任後,就喊出8年興建20萬戶社會住宅,其中包含12萬戶直接興建與8萬戶包租代管。

但攤開內政部統計,目前中央直接興辦社會住宅包含新完工、興建中、已決標待開工的戶數僅有約3.11萬戶,加上地方,截至今年3月底合計中央及地方既有、新完工、興建中及已決標待開工的社宅合計7萬3031戶,但仍有超過5萬戶「待規劃中」;另外,包租代管部分,截至今年3月底,累計媒合共6萬4333戶。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,社會住宅問題已經是老調重彈的議題,包括社會住宅計算問題存在盲點,像是既有的社會住宅、規劃中的社宅戶數通通都算進興建的數據,很難讓人信服,另外,包租代管通常是一年簽約一次,也就是如果一年一簽,3年就媒合3戶,但都是來自「同一間房子」,換言之,內政部的統計數據是存在重複的申請戶,也經常被外界質疑是數字「灌水」。

何世昌指出,一棟社宅從規劃、興建、發包、完工至少要3~4年以上,加上現在又缺工,完工時程一定又拉長,若用最嚴格的「完工」標準來檢視,8年20萬戶政策肯定是跳票,即便以工程完成發包(即決標)視為達成,實際上數據也很難達到20萬戶,除了包租代管戶數重複計算外,加上由於隨著工程的發包成本上漲,若發包價格不願意拉高,預計流標也不會感到意外。

徐佳馨則表示,由於社會住宅租金相較於市價相對便宜,目前社會住宅的入住率幾乎逼近100%,確實是符合民眾所需,但目前數量也確實有限,才會造成民眾抽籤擠破頭;而包租代管之所以沒有辦法擴大,最重要的原因是房東怕被追稅,加上所得稅法可追稅5~ 7年,造成房東不願意參與。

徐佳馨也建議,由於社會住宅只租不售,最理想的情況,除了直接興建社宅之外,過去在疫情期間發揮的防疫旅館,是否能納入社會住宅的一環,能扮演快速提供社宅的角色;又或是,因應少子化趨勢,政府也可以將學校用地作為社會住宅興辦基地,來加速社宅的供給量。

何世昌提醒,從國外的經驗來看,社會住宅沒有辦法達到抑制房價效果,即使社會住宅數量已占總住宅數量的20%、30%,房價、租金還是這樣漲很兇,最明顯的國家包括英國、荷蘭、香港等國,「因此民眾也不該期待社會住宅能夠抑制房價、租金,而是只能滿足租得起的目標。」

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