新光一號標售案》三案買家背景曝光 新光天母傑仕堡大樓動向受矚目 

不動產

擁有新光天母傑仕堡、台南新光三越百貨等資產的新光一號不動產投資信託基金(以下簡稱新光一號REIT)於今年第一季的受益人會議已決議清算,並在5月30日起陸續開標資產池內的6大筆房產,合計總底價逼近300億元,成為今年商用不動產最大標售案。

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「新光一號」連三案標脫,首富之子林顯東出手、與三立董座也有這層關係

已發行18年的「新光一號REITs」正在進行清算及標售,並委託第一太平戴維斯、世邦魏理仕兩大商仲業辦理公開標售事宜,自5月底以來,至今已順利標出三案,首先位於台北市中山北路上的「新光中山大樓」部分辦公樓層,由金地遠實業以72億580萬元得標,溢價率4.67%。

值得注意的是,金地遠實業的公司負責人為林顯東,也是台灣首富長春集團總裁林書鴻的長子,這次林顯東豪氣砸下逾72億元買下商辦,也讓人好奇後續是否將為「自用」。

其次是,位於台南火車站附近的「台南新光三越百貨大樓」,最終由「樂富一號REITs」的受託機構京城商業銀行以約43.75億元得標,研判作為收租所用。

最新一案是,位於台北市信義路二段永康商圈的「新光信義華廈」也釋出部分樓層包含店面、商場、幼兒園及補習班,為地下2樓~地上3樓,標售底價為17.41億元,已於昨(13)日啟動開標,最終由立志開發以逾20億元標下,溢價率逼近15%,以現有租金回推投報率超過2.5%。

根據經濟部商業司的資料顯示,立志開發的公司負責人朱家麒,代表法人志榮建設出任,值得注意的是,志榮建設與立志開發、博德開發的公司所在地不僅皆為同一處,立志開發、博德開發的代表人也皆為朱家麒,進一步追查,博德開發的最大股東為蘇麗投資,其負責人為現任三立董事長張榮華。

位於台北市信義路二段永康商圈的「新光信義華廈」順利出售地下2樓~地上3樓標的,顯示投資人對於零售市場回溫具有期待。(圖片來源/世邦魏理仕提供)

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不再雞犬升天,新光一號REITs標售案測試商用市場風向

隨著新光一號REITs標售案登場,至今已有三案標脫,是否代表著商用不動產的市況有望回溫?

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,從目前已開標的3案來看,「新光中山大樓」具有位置佳、區域物件少優勢,收益率與空置率穩定屬於不錯的產品;而「台南新光三越百貨大樓」、「新光信義華廈」也符合投資機構投報率的基本門檻,有穩定租金收益的表現,因此儘管目前商用不動產市況稍作冷靜,但仍有投資人出手。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄也表示,今年為止的商用不動產市場,若從成交金額來看,確實是呈現量縮、金額也萎縮,原因是大戶壽險業大幅縮手,但若從這次「新光一號REITs」這幾案的脫標情況來看,市場對於第二季的市場看法已有往好的轉變,也許沒有大型案出現,但也有中小型陸續成交、買家也越來越多元,目前市況「有點鴨子划水」,並沒有想像中的悲觀,「第二季看起來也比第一季好一點。」

不過,黃舒衛也說,市場熱的時候是「雞犬升天」,等到市場冷靜下來之後就是「個別表現」,接下來就會看每個個案的資產條件、開發價值等面向進行謹慎保守的評估。

新光天母傑仕堡大樓底價達114.5億元,市場關注,該案是否有機會在平均地權條例上路前開標。(圖片來源/世邦魏理仕提供)

私法人購置住宅信心指標,新光天母傑仕堡有望7月前開標?

但市場也關注新光一號REIT接下來還有3案等著開標,包括本周五即將登場開標、位於台北市建國北路上的「台証金融大樓」1~8樓,總底價23.2億元,以及日前已公告延後開標的「新光國際商業大樓」9~14樓、「新光天母傑仕堡」全棟,底價分別為29.5億元、114.5億元。

其中又以「新光天母傑仕堡」整棟大樓案最受到市場關注,原因在於該案屬於複合型,低樓層為商場,高樓層則是集合住宅,由於平均地權條例上路後,將針對私法人投資買進住宅採許可制,因此市場傳出,該案有機會將在6月最後一周壓軸登場,也就是趁著平均地權條例上路前開標,有機會躲過私法人投資買進住宅採許可制的限制;但對此負責開標作業的世邦魏理仕僅回應,一切由受託機構兆豐銀行公告為主。

對此,負責標售此案的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超則表示,若此案是在7月1日後交易的話,可能就會適用《平均地權條例》,但由於新光天母傑仕堡屬於具規模的出租經營,並非一般住宅,確實需要經由內政部許可,「但我們認為內政部拒絕的機率非常低」。反之若是在7月1日法規上路前交易,由於條例不追溯既往,研判不會受到影響。

黃舒衛則分析,新光天母傑仕堡現階段不具有重建活化的效益,主要是屋齡未達重建的條件,因此短期僅有收租效益,但由於該案屬於出租住宅型產品,該案若不能在平均地權條例上路前標售完成,其中,私法人購買住宅若是出租經營使用,必須經過內政部許可,恐怕增添投資人的風險。

再者,由於該案的量體大、金額高,對於潛在投資機構來說,未來在經營管理面可能也需要再投入維護管理成本,對建商業者而言,風險及營運考量下,不見得會有興趣;另外,飯店旅館業目前趨勢走向「輕資產」,幾乎也不可能出手投資;甚至通常住宅投報率也比商用不動產來得低,預料壽險業者也不太可能出手,「以目前的法規跟市場氣氛,確實比較困難(標出)。」

但林敬超認為,台北市近5年來已經沒有出現這麼大量體的基地規模,且區位條件居於精華區,屬於台北市「天母地王」,不僅現階段已有固定收益支撐,長期而言則可以規劃打造指標案,應有機會受到開發商、高淨值投資法人的青睞。

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