千萬預售屋時代來臨!七都購屋坪數幾乎都縮水 只有「新天龍國」增近10坪

房地產

房市在經歷央行五度升息、同時祭出五波選擇性信用管制,加上有打炒房政策之稱的平均地權條例修正條文及其子法於今年7月1日實施,那麼,七大都會區預售屋房價出現怎樣的變化呢?永慶房產集團彙整實價登錄資訊,觀察七大都會區近五年1至5月預售屋總價中位數變化,發現2023年七都預售屋中位數總價均已突破千萬大關,正式宣告千萬預售屋時代來臨。

新天龍國!新竹5年房價猛飆1.39倍

觀察七都預售屋總價中位數,除雙北二都漲幅相對和緩外,其餘五大都會區近五年預售屋總價漲幅均逾五成,尤以新竹縣市增幅最大,達139.3%。2019年新竹縣市預售屋總價中位數為750萬元,僅高於台南市與高雄市,位居第五。而從2020年開始,新竹縣市預售屋總價中位數快速增長,不僅超車桃園市與台中市,位居七都中第三位,更於2023年擠下新北市,成為僅次於台北市的都會區,儼然成為天龍國第二。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,新竹縣市受惠於竹科效應、美中貿易衝突帶來的轉單效應,加以台商回流、投資設廠等利多加持,增加就業人口進駐,同時帶動以新竹科學園區為核心的自住、長期投資置產需求增加,推升房價。此外,不只有新竹科學園區,中部及南部科學園區所在的台中、台南也有在各大廠投資設廠下,市場普遍看好當地發展前景,也推升民眾對於房價的預期,近五年預售屋總價中位數也有七成以上的增幅。

居住面積大縮水,只有新竹逆勢成長

觀察2019年至2023年預售屋交易坪數中位數變動情形可以發現,新竹縣市與高雄市以外的五都預售屋交易坪數中位數減少1.6坪至7.7坪,交易坪數幾乎都縮水,有「小宅化」的趨勢,僅有新竹縣市預售屋交易坪數中位數五年增加9.9坪來到38.8坪,成為七都之中交易坪數中位數最大的縣市。陳金萍指出,除了因為房屋總價的設定,影響預售屋產品的坪數大小之外,家戶組成型態的變動包含頂客族增加、少子化下家庭育齡人口減少而對空間需求的下降等社會因素,也是造成建商推案「小宅化」的因素。

而新竹縣市不僅是平均所得最高的縣市,也是出生率名列前茅的縣市,「小宅化」現象不顯著,預售屋交易坪數反而五年增加9.9坪,相當於一間小套房的大小。陳金萍補充,竹科產值的成長為新竹縣市提供就業機會並吸引人口移入落地生根,據內政部人口統計新竹縣市幼年人口全台比例最高,消費者購屋時對空間的需求自是不減反增,而隨著房價的快速推升,過去以竹北、新竹市為主的購屋熱區,也逐漸外溢至湖口、新補、寶山等區域的現象,以時間換取更大的居住空間。

從近五年預售屋交易中位數的變化可以看到七都預售屋購屋有「總價逾千萬」與「小宅化」的趨勢。陳金萍也提醒,在平均地權條例修正條文及其子法實施上路後,少了投資需求的介入,房價趨於平穩,有自住購屋需求的消費者不妨可以開始著手進行購屋計畫,考量自身需求,選擇好地段、合適的建商與產品規劃,購置屬於自己的房子。