長江實業打7折賣新屋一日完售 香港新建案若沒折扣乏人問津

香港

香港房市近幾個月大幅放緩,只有「打到骨折」的新建案能夠吸引港民瘋搶,就在過去幾個周末,數千名購房者湧入當地購物中心大排長龍,試圖以7年最低價購買新成屋。

長江實業新成屋售價回到7年前

《日經亞洲評論》報導,長江實業是主席(董事長)李澤鉅領導的2家旗艦公司之一,他父親為香港首富李嘉誠,該公司推出新成屋,比市價便宜16%,吸引罕見的搶購熱潮。

港媒形容李澤鉅這次降價是在香港房市投下「深水炸彈」,8月初,他在財報說明會上強調長江實業以低於市價出售房產,以促進銷售。

位於新界區油塘的新社區「親海駅II」8月12日推出,就完售626戶。開發商長江實業察覺到機會,很快釋出剩餘的260戶,在8月底全面完銷。

沒有打折的建案乏人問津

然而,新成屋沒有折扣時,香港潛在的購房者基本上保持觀望。

根據港政評級及估價部門的數據,7 月份香港成屋價格指數年比下跌8.8%,來到343.4點,較4月份的今年高點354.2下挫,比起2021年7月的398大跌13.7%。

長實集團的低價促銷策略引起其他建商的擔憂,因為市場情緒持續疲弱,此舉可能引發降價戰。

香港的房地產公司與中國的問題大不相同,中國恆大集團和碧桂園等開發商在經濟低迷的情況下正艱難應對債台高築的危機。

長實的香港新屋銷售大跌6成

另一方面,香港主要開發商手上有大量現金流。但是他們主要問題是香港房貸利率太高,導致有意購房者推遲購屋。

截至6月底,長實集團有435.1億港元(55.5億美元)的現金及約當現金,然而,長實的香港新屋銷售年比大跌60%至82.4億港元。

由於港幣與美元匯率掛鉤,香港的利率追隨美國的高利率。香港的商業活動與經濟放緩的中國高度相關,但香港的利率緊跟美國聯準會(Fed)收緊貨幣政策,依然維持在高檔,主要銀行的1年期存款利率在3%-4.3%之間。

香港基準最優惠貸款利率漲破6%

港府旗下的香港按揭證券公司(HKMC)統計,自2022年9月以來,香港基準最優惠貸款利率已飆漲5倍,累計大漲0.875個百分點,來到6.125%。

7月份最新一次升息,使基準利率升至2008年1月以來最高水準,達到6.25%。

「我們認為,今年4月份香港房價見頂後逐步下跌,預計全年房價不會上漲。」香港房仲美聯集團董事長黃建業表示。

8月下旬港府拍賣土地再度流標

疫情解封後,香港房地產市場曾出現反彈,歸功幾乎缺席2年的中國買家重回香港。 然而,反彈是微弱且短暫的。 業內資深人士現在預期,房價將跌回2017年水準,那是政府實施打房措施的一年。

新建案銷售遲緩,阻礙開發商標購新土地的意願。

8月23日,港府宣布土地拍賣再次流標,因為它只收到一份投標書,地價標金未拿政府底標。這一塊土地面積148,673平方米,原本預計可建造1,940戶住宅,也是4月份以來港府第4次拍賣土地流標。

港府當時聲明表示,投標金額未達到政府對政府的底價。然而,同區的另一塊住宅開發土地在2月份收到10份投標書,包括長實集團和新鴻基地產等大型建商。

土地出售約佔港府一年收入的20%,當地政府掌管全世界最昂貴的土地。 然而,今年前5個月港府僅標售出一塊土地,僅達政府今年85億港元出售目標的4%。

今年中古屋價可能下跌5%至10%之間

當地智庫Liber研究的Brian Wong表示,只有開發商對於未來6到7年的房地產市場持樂觀態度時,他們才會更有願意投標購買公有土地。

截至6月底,香港大型建商恆隆地產在香港和中國的土地交易活動均掛蛋。該公司行政總裁盧韋柏在財報法說會上對記者表示,香港和中國的房地產業都面臨停下來尋找方向的時候。

8月22日,房地產仲介仲量聯行表示,上半年,香港所有完工的新成屋當中,僅賣出55%,創4年新低,低於過去5年平均每年去化速度(78%)。

仲量聯行高級總監李遠峰(Norry Lee)預計,今年中古屋價可能下跌5%至10%之間,尤其是售價在1,000萬至 8,000萬港元之間的中古屋價跌幅可能較大。