房市上演「不可能的任務」 顏炳立:政府打房藥效發酵中 只是拋售壓力未到

房地產

戴德梁行今(4)日舉辦今年第3季房地產市場季報記者會,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,不能說政府打房無效,他認為,打房政策是慢性藥,藥效正在發酵,今年房市大勢已去,明年恐怕也難以樂觀。

市場沒有想像的好,降價才有成交機會

顏炳立表示,最近陸續見了一些業界老闆,大家開始討論對於房地產市場看法,綜合觀察下來,大家確實比較保守;他說,今年房市就好像上演一場湯姆克魯斯電影—「不可能的任務」,因為要賣的賣方還是開價很高,要買的買方又殺很低,彼此完全沒有交集,因此交易量就不會大。

顏炳立也說,這個市場沒有大家想像中的那麼好,最近跟企業主坐下談,企業主說,他做機械過去賺了不少錢,然後賺到錢投資房地產;如今生意不好、金流有問題,打算要賣掉中壢廠及兩棟房子,這兩棟分別位於林口跟新莊,都是大坪數而且當初的買價都是高價,顏炳立給企業主的建議就是「降價」,甚至他直言,降價也不見得賣得掉!

顏炳立也舉例,像是淡水,有淡水河、觀音山風景,屋主買300坪、一坪60萬,加上車位總價共2億元,假設降價10%,即便一坪降到50萬,總價也要1.6、1.7億元,「誰會把1.6億丟在那邊,只是天天看海?當郊區賣大面積時,就會套牢,就是名模穿錯衣服!」

量縮比價跌明顯,代表拋售壓力未到

顏炳立強調,住宅市場價不降,不見買盤,成交量藏在價格裡,成交量需要用降價來換,自用只要價格合理就買,代表買氣仍有溫度;但由於拋售壓力未到,拋售是「用跑的」,但現在只是「用走的」,沒有拋售就沒有壓力,沒有壓力的話價格跌幅就不大,因此「量縮比價跌明顯」。

事實上,顏炳立早在年初時就已講過,今年是「狡兔追月、黯淡的月!」,主軸就是量縮、價緩跌,市場由金流決定;他觀察,很多人會說感覺價格沒有跌,但事實上,去看過去一年的成交市價,經過半年或一年再來賣,現在已經賣不動了,要降價才有機會換成交,「大家感覺不出來不代表沒有跌」。

顏炳立也說,政府很厲害,建商跟市場就像是鳥被握住,但不至於被掐死,因為建商倒了,倒霉的是銀行,因此政府在緊跟鬆之間都有掌握,但現在有些人說「打房無效」,顏炳立則認為這是慢性藥,如今藥效還在發酵,更何況殺手鐧都還沒拿出來,就是利率。

政策不改、投資不入,龍年不會出現「五爪金龍」

根據戴德梁行統計,截至今年第3季土地交易量僅有新台幣770億元,由於近10年來年度土地交易量的最低點落在2016年,全年僅新台幣892億元,因此今年度土地交易金額是否跌破10年新低,第4季將面臨保衛戰。

顏炳立指出,2022年全年土地市場已經年減40%,今年看起來土地成交金額恐怕會再縮,目前市場仍處在等價、等量、等買氣。

而政府最近提出虛坪改革、囤房稅2.0等政策,顏炳立則認為,政府隨著市場高峰下來後,拋出這樣的政策是對的,也讓大家對於未來市場不要有太多的寄望;他也支持降低公設比,就像五花肉「白肉多、瘦肉少」,但建商卻賣瘦肉價錢,很不合理。

最後,顏炳立總結,兔年整體房市「大勢已去」,雖然明(2024)年進入龍年,但大方向不至於被改變,政策不改、投資不入,因此明年又是挑戰的一年,且預期總統大選後不會有好的買方氣氛,明年龍年市場恐怕也不會出現「五爪金龍」(五爪金龍象徵皇帝);繼續上演湯姆克魯斯電影續集「不可能的任務」。