走讀紐約》曼哈頓買房「漫步在雲端」?小心美國萬萬稅

走讀紐約

「美國XX透天獨棟只要美金3X萬起」、「簡單五步驟、美國買房原來這麼簡單!」這些廣告詞是不是讓人覺得很熟悉?沒有錯,其實海外置產一直很受台灣人青睞,所以越來越多顧問公司和房仲業者提供國外買房資訊和相關服務。

近年來許多人因為子女在美國求學就業動輒數年,乾脆在美國買房自用,使得美國置產更加熱門。筆者所在的紐約曼哈頓就有好幾間台灣學生不少的大專院校,像是哥倫比亞大學、紐約大學、以音樂舞蹈戲劇著名的茱利亞學校等等,我們今天就從紐約曼哈頓來看看美國置產要注意哪些事情。

美國買房,有錢不一定買的到

紐約市(New York City)是美國房價最高的城市,這裡就像皇冠本身,而曼哈頓(Manhattan)就像是皇冠頂上的那一顆璀璨耀眼的鑽石,是紐約市房價最高的地區。

緊鄰中央公園(Central Park)的哥倫布圓環(Columbus Circle)地段昂貴,川普國際酒店大樓(Trump International Hotel and Tower)和幾位知名華人的頂級豪宅都在這。阿里聯合創始人蔡崇信買下美國NBA籃球隊Brooklyn Nets、也用近2億美元購買本區豪華公寓。

這裡的房產用平方英呎為單位,如果用台灣人熟悉的坪數來換算,曼哈頓可銷售的公寓每坪價位從新台幣130萬至150萬元起跳到每坪新台幣1500萬元的豪宅都有。

移民美國多年的J說,紐約房產規矩很多,不是有錢想買就一定買得到,除了購屋者的身分通常要經過產權管理單位的審批(有些大樓要審查買家的職業背景和年收入等等),房地產本身的構成也有很多形式,未必能買。

有些是產權公寓,類似台灣的房地產、有房也有地,有些是合作公寓,想像公寓大樓是一間公司分成很多股份被不同人持有、曼哈頓很多公寓屬於合作公寓,當然也有政府出資的房屋,主要是提供給買不起房的居民租用,類似社會住宅形式。

鬧中取靜的中央公園,是曼哈頓居民最近的後花園。(照片來源/許曉嘉提供)

美國萬萬稅,買房前先繳稅金

看好想要買的房子,接下來就要看口袋有多少錢了。首先要注意的就是稅金,美國是個萬萬稅的國家。紐約房子過戶時就會產生轉讓稅,這是賣家要繳的稅金,作為買家則是任何房產交易超過100萬美元還要另外繳豪宅稅,這兩筆稅金是每棟房子每次交易都會產生的一次稅。

好不容易完成身家調查和完成收入審批之後,房屋持有人在持有期間要開始繳交物業管理費和地稅,以後又要賣房子的時候,賣家還得再繳一次轉讓稅。前面說明的地稅5%會用於公立學校經費預算,提供給在地居民學生免費學習。

在紐約,地段對於房地產相關稅金的影響很大,一模一樣的房子會因為地段在交易當時的行情,以及房屋本身的交易歷史等等因素而有很大的差異。

例如50年沒轉手過的公寓它的地稅會比轉手數次的公寓地稅來得低。實際地稅又會根據面積、根據當地區域中價位出租房行情的波動情況來計算,如果中價位出租房的行情上漲,當地的地稅也會跟著上漲,可以說地稅的稅率是浮動的。至於地稅的稅率和波動則是由政府單位依照規定去計算得出,市場資訊透明,但關鍵是大家都沒有發言權,政府公告多少就是多少。

曼哈頓房市永遠矗立在雲端

了解自己買賣房子的過程和日後持有房屋期間要繳多少稅、物業管理費、水電煤氣費之後,可以來看看房屋的總價了。

曼哈頓中央公園周邊其實國際酒店和購物商城林立、觀光客多、流浪漢也多,加上毒蟲、酒客,人流出入複雜,其實轉進較小的街巷之後,住宅環境就沒有商圈外圍那樣光鮮亮麗,入夜之後甚至有點令人不安。因此如果從學校林立的西區一般住宅來看,河岸地區Riversid尤其林肯中心地段的高級公寓租金略高些。畢竟居住安全和人流結構仍是房屋買家和租客的重要考量。

以一房一廳格局、總坪數大約20-23坪格局的小公寓來說,售價大約100-120萬美元,主要價差可能在於窗外景觀等因素,如果景觀是河景(曼哈頓是一座長形的島)可能單價就高些。若希望以承租方式入住,河岸區一房一廳房型的公寓每月租金大約5000美元上下。

至於台灣留學生眾多的哥倫比亞大學、曼哈頓西區100街、接近哈林區(Harlem)一帶,以及購物餐飲便利的曼哈頓中城區域,從時代廣場(Times Square)到帝國大廈(Empire State Building)、西區30-50街附近高級公寓月租金約3500-4500美元區間。

過去紐約曼哈頓這一帶其實買房的中國人相當多。近幾年因為美中關係緊張以及諸多政治因素,赴美的中國人減少,買房的中國人數量也受到影響,但基本上曼哈頓的華人還是多,韓國人也不少,在曼哈頓下城就有中國城、韓國街,到了曼哈頓中城、上城,超市裡面幾乎都買得到龜甲萬醬油和農心辛拉麵,街上更隨時可聽到中文和韓文的交談。

不過,無論人口結構如何變遷,作為居住品質首善之區的曼哈頓(曼哈頓中城上城在9月底紐約百年暴雨時沒有淹水),投資客總是前仆後繼,房市行情永遠矗立雲端。

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