思想坦克》房市景氣風向是否已轉變而將重回成長軌道?

房市

不同於前一陣子房市景氣瀰漫低迷的態勢,在平均地權條例子法上路、政府推出青年安心成家2.0政策後,似乎氛圍上有些轉變,主要是政策利空逐步出盡,且力道上趨於鈍化,甚至政府對於自住剛性的扶植措施,引發出對於低總價、蛋白區的買氣,顯然房市景氣確實有獲得改善;但此趨勢是否可持續仍待觀察,畢竟政策面還是會繼續扮演關鍵干預的角色,國內總統大選話題熱度提高將稀釋對於房市的關注度所致。

8、9月六都建物買賣移轉年、月增率都呈正數態勢,青年安心成家2.0政策效果優於預期

2023年8月國內主要不動產仲介業者交易量與7月相較各有所異,月增率介於-11.3%~7.8%的區間,顯然在8月進入傳統農曆鬼月的淡季、兩岸政經情勢仍顯緊張、國內經濟表現未如預期之下,使得整體中古屋市場交易尚未出現全面回溫的態勢,不過永慶房產集團、台灣房屋、住商機構等交易量相較於7月有所上揚,則係因青年安心成家2.0政策於8月上路,使得本來就有買房需求的自住客陸續進場購屋,尤其是相對平價的蛋白區買氣表現較為穩健所致,9月不動產仲介業者交易量月增率更是轉為1.4~8.6%。若以2023年8月主要不動產仲介業者交易量年增率來看,則全數呈現正數態勢,年增率介於11.9~35.9%,9月更來到0.4~29.0%,主要是去年同期所面臨的基期相對偏低,畢竟2022年同期同時有升息、當時全球經濟前景瀰漫悲觀保守氛圍的負面影響。

至於2023年8月、9月六都建物買賣移轉件數月增率分別為1.6%、4.4%,呈現投資客退場、自用族群買盤趨於穩建的交易結構,主要是隨著7月平均地權條例新制實施,預售屋轉手彈性限縮,不少民眾轉向中古市場,帶動成屋市場買氣。若以年增率觀之,則2023年8月、9月六都建物買賣移轉件數年增率各為5.5%、14.8%,主要是反映民國111年同期尚有來自於因疫情而使交易較為疲軟、央行升息、打炒房措施不斷等造成之低基期的影響,故8~9月六都建物買賣移轉件數年增率當中多數呈現正數,台南市的增長主要係受到北區、安南、新化、仁德等地都有指標案完工,而產生交屋潮的挹注,顯然南科的發展持續推動當地中小坪數的住房需求所致。

總計2023年1~9月六都建物買賣移轉件數年增率-10.3%(請參考圖一),各縣市均呈現雙位數的跌幅,若下半年房市交易量不再持續探底,後續交屋仍有一定數量之下,則全年有機會來到28.5~29.0萬件左右的水準,雖恐是2019年以來首度不及30萬件的情況,且相較於2022年仍是個位數的衰退,但相較於原先市場最悲觀恐下探26.5萬件的預期已顯好轉。

圖一:2023年1~9月國內六都建物買賣移轉件數之年增率分布概況。(資料來源/內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理,2023年10月

預計2023Q3-Q4台經院「營建業營業氣候測驗點」可望由「看法悲觀」來到「信心回升」

台經院公布的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點,意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況,提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息,類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數,因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況,也可反映國內房市景氣的動向。

根據圖二的資料可知,先前因國內經濟成長率走低、房貸利率攀升、打炒房政策齊發、買賣雙方對於價格認知的差距,導致房市呈現量縮價盤整,故「營建業營業氣候測驗點」在2022年第四季~2023年第二季陷入「看法悲觀」的位置。但預料2023年第三季~第四季台經院的「營建業營業氣候測驗點」可望獲得改善來到「信心回升」的局面,主要係因青年安心成家方案2.0政策助攻,使得自住首購族群浮現,買盤鎖定在平價或低總價,且具有區域發展題材的蛋白區。

值得一提的是,台灣房市制度相對穩健,政府對於健全房市發展有較為周全的規劃,然而近期有中國惠台設計,不少民眾對中國房市或許也有考量。而中國房市發展曾經在李克強時期提出許多制度改革,包括不提刺激政策,去槓桿化與結構調整等而有穩定發展契機,如今中國房市債務問題、爛尾樓等窘境已然浮現,國人判斷應多方考量。

圖二:營建業營業氣候測驗點之限象圖分布概況。(資料來源/台灣經濟研究院,2023年10月

短期內國內房市景氣將有所改善而不至再下探,但要快速回溫仍有難度

隨著房貸利率不至於再上揚,以及政策打炒房效應逐步呈現鈍化狀態,代表利空因素效應逐漸淡化,市場上觀望氣氛比預期輕,房市景氣未再持續探底,顯然先前遞延的剛需買盤持續回流;整體來說,未來一年投資客難重回市場,以及先前累積的遞延性買盤及預售推案,也將逐漸回籠,加上青年安心成家方案2.0政策持續實施,讓首購族買氣頗佳,也為房市帶來撐盤動能;不過此與2020~2022年的高點仍是有差距,顯然短期內僅是逐步脫離谷底,景氣未再進一步下探,國內房市景氣要達到快速回溫的程度依舊有其難度。