香港房價繼續跌 房貸負資產規模創下20年新高 暴增至1313億港元

國際

《彭博》報導指出,香港地產市場陷入長期低迷,今年預計將成為全球最糟糕的房市,導致屋主房貸金額超過房屋市價(簡稱負資產、資不抵債、潛水)的規模飆升至20年新高。

香港金融管理局周三公佈的數據顯示,截至2023年12月底,負資產的房貸規模從9月的593億港元遽增1.2倍,達到1,313億港元(約170 億美元5270億元台幣),改寫2003年以來最高水準。

12月負資產的房貸規模暴增1.2倍

12月份,這類房貸戶數比3個月前大增一倍多,達到25,163戶,當未償還房貸金額超過抵押財產的現在市價時,房貸就會陷入負資產或稱為「潛水」。

儘管全球許多房地產市場因借貸成本上升而面臨房價下跌,但香港面臨額外的阻力,例如對經濟衰退的中國的依賴。 第一太平戴維斯公司 (Savills Plc) 最近預測,今年亞洲金融中心的住宅價格將下跌10%以上,是其監測的 30 個全球城市中表現最差的。

根據香港金管局統計,「負資產」貸款約占所有未償還房貸總額的7.1%。

舉例來說,當借款人有100萬元的房貸未繳清,但現在房價只剩60萬元,投資後出現帳面損失,就叫做潛水(underwater)或負資產。

消息人士指出,香港一些主要銀行已經停止向香港槓桿率高、實力弱的建商提供新的貸款,這將迫使建商透過民間信貸市場尋求高利率貸款。

新世界發展股價5年崩8成

目前,香港住宅擔保品低於市價的金額高達5270億元台幣,銀行風險大增,可能會跟屋主追討擔保品,或是要求屋主先繳清房貸。

香港4大地產開發商新鴻基地產、恒基兆業地產、長江實業集團及新世界發展股價周五盤中普遍反彈,終止連續4天跌勢,但是股價都接近歷史低點,近一年跌幅在28%-33%之間,近5年跌幅更是驚人,在43%-80%之間。

香港恆生地產指數2023年大跌30%,從2019年4月的歷史高峰崩跌60%,因房市充滿悲觀氣氛,導致2023年香港房屋交易總計5.8萬戶,比2022年減少2.7%,為1991年以來的最低水準,房屋交易總額減少13.8%,為4,779億港元,跌至10年最低。

香港金管局副總裁袁國強在周三記者會上表示,「潛水」房貸的數額是由於房地產價格下跌所造成。他指出,金管局正在密切監控還款情況,房貸還款情況受到控制,拖欠率仍處於0.03%的較低水準。

香港居民掀起移民潮

這個亞洲金融中心仍處於房地產低迷狀態,主要是由高漲借貸利息、整體經濟環境欠佳和香港居民人數下滑引發的。

現在香港10年、20年、30年期房貸利率分別在4.5%、4.65%、4.8%,接近15年高峰的房貸利率令潛在購屋者望而卻步。

促使房價下跌的另一個原因是2020年6月中國在香港實施國安法,箝制香港自由與自治,因而掀起香港居民移民潮,許多人想盡辦法、傾家蕩產,也要「逃」出香港。

這波移民潮造成購屋人數減少,賣屋的人數變多。自2019年香港爆發「反送中運動」後,香港人口數連續3年下降,從2019年中到2022年中,短短3年間,香港淨移出人口飆升到23.2萬。

香港房市成交量摔至33年最低

在這種背景下,2023年香港房市成交量摔至33年最低,房價跌至2017年以來的7年最低點。雖然港府推出一連串措施促進房市交易,但分析師仍預期今年房價將持平或進一步下跌。

彭博資訊分析師Francis Chan和Patrick Wong表示,「潛水」房貸飆升,意味說借款人面臨損失和喪失擔保品贖回權的困境。他們發表的報告寫道,如果房貸拖欠率大增,可能會造成中國銀行香港分行和恆生銀行等銀行的信貸成本升高。

全球許多國家房市受房貸利息高漲的打擊,出現房價下跌現象,但香港遭受更多壓力,例如對經濟衰退的中國的依賴。 第一太平戴維斯公司(Savills Plc)最近預測,今年亞洲金融中心香港房價將下跌10%以上,是其監測的30個全球城市中表現最差的,去年香港房價下挫約9%。

瑞銀集團和花旗集團都預測,今年香港房價將會持續下跌,跌幅可能達到10%。從2021年至2023年,香港房價從創紀錄的高峰回落20%,而A級辦公室閒置率達16.4%,創歷史新高。

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