台北百年阿祖級老屋 2023年最老屋交易高齡102年

房市

近日台北老公寓突然坍塌,讓老屋再度成為探討議題,而觀察實價登錄,士林區至善路三段的一處巷弄,2023年10月交易一棟平房,總價2640萬元,共23.59坪,土地使用分區屬於保護區,且土地高達1127坪左右,建物竟還是土造房屋,建築是在1921年完成,如今屋齡高達102年,排除無登載竣工日期的物件,這筆阿祖級老屋,是去年台北市實價登錄,屋齡最老的交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,至善路三段181巷位在士林的內雙溪,環境清幽、綠樹環繞,雖為台北市門牌,但已屬郊區,屬於「市」外桃源,千坪土地屬於保護區土地,所以限制開發,買方購入這1千多坪的土地和老舊建物,並無其他開發價值,應是有自用需求,種樹或農作物等用途。

老當益壯!百年老店面服役中

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察實價登錄以來,台北市有登載竣工日的物件,屋齡破百年的老屋交易,共有12筆,其中士林就有7筆最多、北投4筆、萬華1筆;交易當年屋齡最老的是108年,是士林區後街巷內的兩層樓透天,總面積僅18坪左右,2020年時成交總價2600萬元;而總價最高的是士林夜市大北路透天店面,2013年成交約1.1億元,當年屋齡即達101年,如今屋齡更已達112歲!目前一樓店面由手搖飲店承租中。

張旭嵐表示,以台北市地政局的建築耐用年限定義,常見老公寓或平房,加強磚造為52年,RC鋼筋混凝土為60年。不過一般年限以50年來算,但這並不是該建物保用年限或絕對壽命,仍要看它的建造品質與後續使用維護情形。

目前老屋交易多見為都更危老整合,而市場上交易的「現役百年老屋」不乏市區老店面,多半樓層不高,部分會在外牆拉皮,內部透過梁柱進行結構補強,延長其使用年限,以便在正式都更危老改建之前,仍能創造優質租金收益。

第一建經研究中心副理張菱育指出,老屋並非完全無法申請貸款,仍要視房屋的「地點」以及「開發效益」來讓銀行評估是否放貸,且老屋的價值其實是在土地,若老屋或土地是位在熱門商圈、捷運沿線、市中心等的條件,銀行認為價值高,也相對較願意放貸,不過如果老屋是位在山坡保護區或偏離商圈,未來難有開發價值,有自用需求的買方,會選擇不貸款購入。