央行意外升息半碼》資金流向囤地?第一季土地交易總額成長1倍 金額超過4百億

房地產

台灣央行昨(21)日召開2024年第一季理監事會議,會中決議上調政策利率0.125個百分點,以促進物價穩定、協助金融穩健發展。央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別升至2%、2.375%及4.25%,自今年3月22日起實施。

美國聯準會於當地時間20日宣布,連續五度將基準利率維持在5.25%至5.5%區間,並開始討論放緩縮表速度。相較之下,本次台灣央行出乎市場意料,繼去年3月後再次升息半碼,促使政策利率創下2009年1月以來、逾15年新高紀錄。考量2021年以來物價增幅較高,且今年CPI年增率預測值上修為2.16%,加上4月電價研議調漲,恐使通膨預期心理升高,央行多數理事因而同意調升政策利率。而房市方面,去年下半年來交易回升帶動購屋貸款成長,惟央行未進一步調整選擇性信用管制,僅表示將密切關注市場動向。

圖中顯示之2024年重貼現率為3月22日水準,CPI年增率為今年1至2月平均。資料來源:主計處、中央銀行,世邦魏理仕研究部,2024年3月。

對台灣不動產市場的影響

據世邦魏理仕研究部最新統計,今年第一季(截至3月19日為止)全台大型不動產交易,合計土地及商用不動產成交金額達新台幣557億元,較上年同期顯著增加76%,主要可歸功於土地交易市場回溫。

世邦魏理仕台灣總經理林敬超認為,此次央行升息之目的為抑制國內通膨預期心理,未來數季內再升息的可能性不高,而對於今年大型不動產投資市場表現,世邦魏理仕仍維持年初預測,全年交易量年減率將介於0%至5%之間,係受去年商用不動產市場高基數影響。

今年第一季商用不動產成交金額約新台幣156億元,小幅年減12%,其中自用需求即貢獻66%的交易額,買方主要鎖定廠辦及廠房資產。在央行宣布升息半碼後,保險業投資不動產最低年化收益率預料將同步升至2.97%,將增添業者購買投資用不動產的難度。

有鑑於去年基期較高,且保險公司投資動能恐維持低迷,預測今年全年商用不動產交易量將呈現小幅衰退。此外,由於收益型不動產價值較易受到利率變動的影響,賣方若為加速資產處分,應適度修正開價水準。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示,觀察土地市場,今年前三月土地交易總額近新台幣401億元,較上年同期大幅成長188%。在過去半年住宅交易回暖的帶動下,部分建商開始擴充土地庫存,季內業者購地金額達新台幣251億元,較去年同期劇增248%。

儘管目前仍無法排除央行在未來數季內緊縮信用管制的可能性,預期今年建商獵地心態將較去年有所改善,而工業土地交易則可能受惠於台灣出口成長升溫、本土企業營運擴充需求增加。整體來說,2024年全台土地交易量有望溫和成長,然而多數買方將維持理性態度,短期內土地價格大致持平。

美國聯準會動向預測

世邦魏理仕美國研究部分析,美國通膨率有望朝著聯準會的2%目標前進,加以勞動市場顯現放緩跡象,聯準會最快可能於今年6月展開第一波降息,世邦魏理仕預測年底前聯邦基金利率將降至4.5%至4.75%。針對美國商用不動產市場,世邦魏理仕認為,在利率走勢趨於明朗且待售物件經過重新定價的情況下,下半年投資活動可望逐漸恢復,而優於預期的經濟成長表現將有助於租賃需求保持韌性。

 

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