富邦人壽認列德國不動產評價損失近60億 拖累金控3月獲利 原因是ECB不再承租「歐元塔」 

金融業

隨著各家金控已公布今年第1季自結獲利,由國泰金以稅後淨利371.9億元之姿,超車富邦金,暫時拿下獲利王寶座,其中,富邦金之所以掉到亞軍,很大的關鍵在於,核心子公司富邦人壽3月認列投資德國商用不動產評價損失高達將近60億元,因而拖累金控3月獲利僅有80億元。

富壽認列德國不動產評價損失近60億,拖累金控3月僅賺80億

由於富邦人壽去年全年稅後淨利大賺360.91億元,成為業界第一,今年3月富壽一口氣認列海外商用不動產評價損失近60億元,等於占了去年獲利的6分之1,引發金融圈關注。

富邦金控昨(10)日發布新聞稿指出,富邦人壽針對德國房地產租期將至,基於保守穩健原則,先認列價值減損,3月份認列德國不動產公允價值下調近60億元,以致單月獲利受到不利影響。

據了解,該筆商用不動產評價損失跟歐洲央行有關,起源於富邦人壽在2018年底公告,以5.3億歐元(按當時匯率約新臺幣190.80億元)買下德國法蘭克福「歐元塔」(Eurotower)大樓,原本是由歐洲央行(ECB)所承租,但租約即將在2025年期滿,且ECB已宣布最晚2025年就要搬離該大樓。

當年富邦人壽決定投資該不動產時指出,「歐元塔」是德國法蘭克福的地標大樓,也是歐洲央行ECB的創立地點,有特殊歷史意義,且租金報酬率也符合當地辦公大樓的報酬率水準,預估富壽投資歐元塔,租金年化報酬率約3~3.5%。

歐洲央行不再續租「歐元塔」,富壽一口氣下調公允價值60億元

但如今歐洲央行已宣布不續租、尋找更高端的大樓,也衝擊了富壽的租金收益,富壽也在3月一口氣認列德國不動產公允價值下調近60億元。金融業分析,該案若沒有承租戶繼續承租,或是出售、自行收回自用,否則評價損失恐怕不只60億元。

攤開富邦人壽的國外及大陸地區不動產,截至今年3月底為止,富壽主要皆是瞄準歐洲地區,其中,包括位於倫敦的「1 Carter Lane」、「Bow Bells House」、「Madame Tussauds London」(杜莎夫人蠟像館),以及位於比利時布魯塞爾的「Ellipse Building」,還有這次認列損失、位於德國法蘭克福的「Eurotower」。

根據這五個主要標的當中,除了知名的杜莎夫人蠟像館去年度認列投資損益呈現正數外,其餘當期損益皆是負數,其中,又以「Eurotower」去年度認列投資損失超過40億元新台幣最多。

從公司治理的角度來看,花這麼多錢,租期卻這麼短,合理嗎?房客提前解約搬走,難道都不用扣罰?當初是怎麼評估此一投資案的?而且房價還跌了近1/3,沒有人負責?獨立董事都掂掂不出聲?

對此,金管會保險局官員初步指出,假設承租戶不再續租,出租人就必須要去尋找新的承租戶,最起碼收益率須達到一定標準,假設過程中有特殊因素,可能就會進一步提報至金管會,但目前尚未有提報該案;《信傳媒》則進一步詢問富邦人壽,對此,富邦人壽回應,德國歐元塔評價損失主因其租期將於2025年底到期,單一承租戶ECB計畫搬遷到附近辦公大樓,所以估值反映國外不動產估價師評估該大樓的空置風險、當地ESG要求和疫後混合式辦公所需的高品質辦公室趨勢,同時亦反映當地央行激烈升息(自2022年起歐洲央行基準利率從0%升到4%)和通膨等不利經濟環境因素,後續俟當地央行降息、通膨緩解及不動產出租評價即得回升。

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