房地持有期間算法各不同 出售配偶贈與、遺留房地需留意「取得時間點」

稅務

出售房地產時,會依照取得、交易時間不同而適用不同稅率或稅制。財政部高雄國稅局表示,若納稅人的配偶死亡,因行使「剩餘財產差額分配請求權」而取得的不動產,在出售時要留意取得時間以配偶原始取得時間點為準,而非納稅人取得時間,來判斷適用新或舊制。 

此外,若是由配偶贈與,或者繼承、遺贈取得,房地取得時點也是以被繼承人或原所有人取得房地日期來認定,並用交易日計算持有時間,決定適用稅率。 

出售配偶死亡遺留房產,起點由配偶原始取得日計算

國稅局表示,如果民眾想出售之房地,取得方式為配偶死亡或與其離婚,行使「剩餘財產差額分配請求權」而取得的不動產,出售時要留意取得時間點應該以「配偶原本取得日」判斷,並用交易日計算持有期間,來決定適用稅率申報房地合一稅。 

國稅局日前接獲民眾詢問,李小姐配偶於109年去世,遺有99年購入的房地,李小姐依民法行使剩餘財產差額分配請求權取得該房地,在113年想要出售,問該是用何種稅制。 

依照房地合一課徵所得稅申報作業要點規定,行使剩餘財產差額分配請求權而取得房地,取得認定將以去世的配偶原取得房地日為準。也就是說,李小姐的丈夫取得房地日期為99年,林小姐在配偶109年過世時取得該房地,未來出售該房地時,以配偶原取得日期來認定取得日為99年,適用「舊制」財產交易所得,併入出售年度綜所稅申報,不必申報房地合一稅。 

如果李小姐的丈夫原本取得不動產的時間點是在106年,李小姐想出售房地,就必須於完成所有權移轉登記日之次日起30日內向所轄國稅局申報房地合一稅,持有時間以丈夫持有期間加上李小姐持有期間來計算。 

房地合一稅2.0於110年7月上路,規定在105年元旦後取得的房地、以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋及其坐落基地等,適用新制課稅;至於104年12月31日前取得的話,則適用舊制,等同土地、房屋分離課稅。 

配偶贈房留意取得日期,以原始購買時間認定

另外,若是由配偶贈與,或者繼承、遺贈取得,房地取得時點也是以被繼承人或原所有人取得房地日期來認定;並且也應注意取得成本,如房屋土地取得成本、取得、改良及移轉之必要費用等,若房地是向第三人買入,可將購買成本作為取得成本扣除,再扣除持有期間內,因取得、改良及移轉該房地所支付的費用後,計算所得額。 

北區國稅局舉例,甲君105年1月5日用400萬元買入房地,109年7月4日將此房地贈與配偶乙君,而乙君在111年7月25日以630萬元簽約出售,於111年8月28日完成過戶。以上情形,乙君應該依照2步驟申報及繳納房地合一稅,首先計算房屋土地交易所得額,再來計算持有期間依適用稅率計算應納稅額。 

詳細來看,乙君得先按出售時的成交價630萬元,減除取得成本410萬元(甲君購入成本400萬元及相關規費10萬元);再核實減除因取得、改良及移轉該房地而支付的費用,不過因為沒有提示相關證明文件如單據,只能按成交價額3%計算可減除費用為18.9萬元(630萬元×3%,最多以30萬為限),計算出的餘額201.1萬元就是房屋土地交易所得額。 

接下來再以甲君105年1月5日取得日至乙君111年8月28日完成所有權移轉登記日,計算持有期間為6年7個月,適用稅率20%,並應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內(即111年9月27日)申報繳納,即完成報繳。 

back to top
navbar logo