房價與房租大漲!美國房租居高不下背後原因是.....Fed遲遲不願降息

美國房地產

根據《華爾街日報》報導,美國房租居高不下金,是妨礙聯準會(Fed)難以戰勝高通膨的主因,連帶造成Fed今年快過完一半遲遲不降息。

指標利率持平於5.25%-5.50%區間

今年前4個月通膨漲幅停滯,所以5月初Fed貨幣政策會議連續6次按兵不動,指標利率持平於5.25%-5.50%區間,但是聯準會今年底以前會降息的計畫沒有受影響,因為Fed寄望住房成本放緩,最終將推動通膨率接近2%的目標。

問題是,大家等經濟放緩已經長達1年半,但是遲遲沒有減緩。經濟放緩可能只是被推遲,但是有些分析師擔心,由於房市的動態變化,經濟根本不可能放慢,如果是這樣,這將大大削弱降息的理由。

近年來,住房在通貨膨脹發揮重要作用,因為房價與房租成本上漲幅度如此之大。影響如此之大,它占消費者物價指數(CPI)的三分之一和個人消費支出物價指數(PCE)的六分之一左右,個人消費支出是聯準會首選的通膨指標。

從理論上來講,這也是可以預測的。政府統計學家不使用房價來計算通膨,因為住房在某種程度上是一種投資。所以,專家使用每月租金,來計算租戶為租賃房屋支付的費用、屋主出租自己房屋所支付的費用。

2022年一戶家庭房租狂漲12%

從3年前開始,住宅租金(新簽訂的合約租金)飆升,反映出疫情期間對更多住家空間的異常需求、收入強勁增長、出租或求售餘屋處於歷史低點,根據CoreLogic統計數據,2022年全美一戶家庭的住宅租金大漲14%。

2024年3月,全美房租中位數比去年同期上漲5.6%,遠高於2015年至2019年的3.3%房屋通膨率,其中紐約市套房租金大漲25%最為可觀。房地產研究公司Attom分析全美341個縣當中,有一半以上的縣三房租金中位數上漲速度快於薪資上漲速度。

但是2024年2月租金年增率放緩至3.4%,反映出新求租公寓供應增加,競爭稍微激烈,以及扣除通膨後所得增長減緩,房地產公司Zillow表示,公寓租金也出現類似放緩趨勢。

由於每年只有少數租約會到期,因此市場租金的變化反映在通貨膨脹具有滯後性。考慮到這一滯後性,Fed官員、華爾街投資人和民營部門經濟學家預計,根據市場租金已經發生的情況,自2022年底以來,房租通膨將放緩。

房租通膨確實已經從一年前8.2%的高峰放緩,但是2024年3月份增幅僅降至5.6%。「房租漲幅減緩的速度比幾乎所有人預期的要慢得多」,德州Madera Residential的住宅策略主管帕森斯(Jay Parsons)表示,美國勞工部預訂本周三公布4月份通膨數據。

在疫情前10年內,核心通膨率略低於2%

聯準會(Fed)主席鮑爾5月1日曾經表示,通膨數據超出預期,央行可能不得不將指標利率維持在比預期更長的時間。

房租市場有助於解釋為什麼核心通膨(不包括波動較大的食品和能源價格)近幾個月來漲幅停滯不前,這與持續降溫的預期相反。3月份核心PCE通膨率為2.8%,低於2022 年的5.6%,但與12月差不多。

Fed芝加哥分行總裁古爾斯比(Austan Goolsbee)上個月在接受採訪時表示,「房市沒有像我們想像的那樣回落,我依然認為會,但如果沒有回落,我們很難將通膨率壓回到2%。」

在疫情之前的10年內,美國核心通膨率略低於2%,這是由於大宗商品通膨率約為-1%,而房租通膨率為2.5%至3.5%,非房屋服務通膨率略高於2%。

2023年,通膨放緩的主要原因是大宗商品價格回落至大流行前的水準。為了讓通膨率回到 2%,非房屋服務業通膨率必須從現在的3.5%降至3%以下,房屋通膨率必須從5.8%降至3.5%左右。

如果通膨持續走高,聯準會官員可能長時間將利率維持在目前的20年最高水準,等到他們看到經濟真正放緩的更多具體證據。