報稅倒數 房東們收取「違約金」也得報稅 房屋增、轉貸利息不適用列扣

稅務

5月報稅季即將進入結尾,若有出租房子的民眾,除了租金要報租賃所得外,如果因房客違約、提前終止租約等原因收取到違約金,或以押金抵扣違約金,該筆所得必須列為「其他所得」,申報綜所稅才行。 

如果是自己向金融機構借款買房,並用於自住,沒有營業、出租等執行業務用,購屋借款利息可在申報綜所稅時列舉扣除;不過需要留意,只能就原始購屋借款餘額部分所支付的利息列報扣除,若有轉貸、增貸等非原始購屋貸款的利息支出,則不得列報。 

房東收取違約金屬於「其他收入」也須報稅,抵積欠租金則屬「租賃所得」

高雄國稅局表示,「租賃所得」是財產出租供他人使用所收取之代價,該種所得的計算方式是以全年租賃收入減除必要損耗及費用後,剩下的餘額當作所得額。 

不過,房東向房客所收取,或由押金抵扣的違約金,並不是提供財產提供他人使用所收取費用,而是房客未依約定完成承租期間或其他可歸責房客的事由所給付,屬「其他所得」,需要申報綜所稅;另外,國稅局也提醒,房東因取得該違約金所支付之必要費用,例如訴訟費、寄送存證信函費用等仍可減除。 

國稅局舉例,房東與房客簽訂租賃契約,租賃期間自111年1至12月,每月租金10萬元、押金20萬元,房客於111年6月底中途解約,房東收取1至6月租賃收入60萬元,違約金20萬元由押金抵扣,如果未提示租賃收入之必要成本及費用,則房東111年綜所稅應申報租賃所得34萬2,000元〔60萬元*(1-財政部頒定費用率43%)〕及其他所得20萬元。 

此外,房東因房客提前解約而未退還的押金,如果房客有積欠房租,以該押金抵付積欠租金,則視為租賃所得;如未積欠租金,以押金抵付違約金,則為其他所得,均應申報繳納綜合所得稅。 

租賃或買賣都一樣,押金、違約金都須申報,若否恐遭補稅開罰

不只是租賃關係會有收取違約金等事宜,私人間進行不動產等大額買賣,雙方可能預付押金或是約定違約金,即便最後買賣未成,其中一方收到違約金或押金,也同樣必須列為「其他所得」,在5月申報綜合所得稅。 

北區國稅局曾查獲一案例,106年甲君將名下土地與乙君簽訂「土地買賣契約」,總價款新台幣2億元,乙君已支付「押金」新台幣1800萬元給甲君,而後因為乙君資金調度困難,沒有依約支付後續土地價款,甲君沒收該筆「押金」,結果甲君卻因為未申報,被查獲補稅新台幣680萬元。 

也就是說,個人訂立「買賣契約」、「租賃契約」,因買方或房客因放棄承買、違約等因,而沒收其預付押金、訂金或是任何一方支付的違約金,皆為《所得稅法》規定的「其他所得」,應併入取得年度綜所稅結算申報。 

如果民眾發現自己有短報漏報,在未經檢舉或稽徵機關進行調查前,可以盡速依《稅捐稽徵法》第48條之1規定向戶籍所在地稽徵機關自動補報稅,就可以免罰,否則經查獲的話,除了補稅外還要依規定處罰。 

貸款買自住房「購屋借款利息」可列扣,後續增貸、轉貸利息支出不適用

關於民眾是自己向金融機構借款買房,購屋借款利息可在申報綜所稅時列舉扣除,不過若有轉貸或增額貸款,高雄國稅局指出,只能就原始購屋借款餘額部分所支付的利息列報扣除,至於後續增貸、轉貸等非原始購屋貸款的利息支出,則不得列報。 

屬於列舉扣除額的「購屋借款利息扣除額」是納稅人、配偶及受扶養親屬因購買「自用住宅」,而向金融機構借款所付的利息,每申報戶、每年的扣除數額以30萬元為限,並以1屋為限,且該自用住宅無出租、供營業或執行業務使用。也就是說如果有多間房屋有購屋貸款,就算都屬於自用住宅(3間為限),也只能挑一屋的借款利息進行扣除。 

另外,需要注意的是,民眾若同時申報「儲蓄投資特別扣除額」及「購屋借款利息扣除額」,為了避免重複扣除,需先扣除其申報的儲蓄投資特別扣除金額,剩下的餘數才能依規定列報購屋借款利息。