李嘉誠說不出的痛 香港房市低迷 「長江中心二期」商辦出租率僅一成

香港地產

《彭博》報導指出,在香港的房地產市場,沒有人比房地產傳奇人物李嘉誠的長江中心更能體現辦公室市場的痛苦和沉淪。

「長江中心二期」的出租率只有10%

長江實業集團皇冠上的明珠是位於中環的「長江中心」(長江集團總部大樓),這一棟63層摩天商辦大樓過去一年裡,約有25%是空置的,附近新建大樓「長江中心二期」的出租率更是只有10%左右。

該地區還有其他大廈的空置率較高,李嘉誠的優質商辦同樣陷入困境,反映出香港辦公大樓長期疲軟。世邦魏理仕集團(CBRE Group) 的數據顯示,香港商辦第一季空置率升至16.7%的歷史新高。

「長江中心二期」是長江集團總部大樓的縮小版,根據長江集團委託的仲介表示,自2023年開始開放預租以來,「長江中心二期」的41層商辦大樓僅出租一小部分。 該公司沒有回應置評請求。

香港長江實業集團的主席、董事長兼執行長李澤鉅近期承認,短期內辦公室的新增需求不高,但他對長江中心二期的未來充滿信心。

「畢竟,市場上能看到一覽無遺海港景觀的優質辦公室並不多。此外,商辦位於香港中環核心區,是香港品質最高的辦公大樓之一,對此不是太擔心。」李澤鉅本月稍早在年度股東大會上表示。

台北101維持95%-96%的出租率

在長江中心二期對面,由扎哈·哈迪德建築師事務所設計的恆基地產新辦公大樓在吸引租戶方面更為成功,該公司指出,這座大樓仍有約40%的空間空置,但業主最近開始出租較小辦公室,來填補這座36層的大樓空間,而不是之前宣布的出租整層樓。根據彭博2月份報導,總部位於倫敦的Coller Capital與恆基地產簽署部分租約協議。

這兩棟新商辦大樓預計今年投入使用。據世邦魏理仕統計,今年第2季至第4季將新增709,000平方英尺(65,868平方米)的新辦公空間(約9個足球場大小)。

相比之下,台北101商辦摩天大樓建物面積為379,296平方米),維持95%-96%的出租率。

一般來說,全香港的新辦公大樓都很難招到租戶。世邦魏理仕的數據顯示,第一季多數新商辦的出租率仍低於50%。即使是金融中心最具彈性和最受歡迎的商辦大樓也出現更多空間空置的情況。

一家房地產仲介統計,新鴻基地產和恆基兆業地產的國際金融中心一期和二期5月份空置率分別為5.5%和3.3%,一年前為滿租。新鴻基沒有立即回應對空置率置評的請求。

今年香港商辦租金將下跌多達5%

新增商辦大樓增加,競爭激烈,導致房東變得更加包容。 房地產服務與投資管理公司「仲量聯行」董事總經理巴恩斯(Alex Barnes)表示:「現在房東肯定比過去幾十年更加靈活,租戶對租賃條款和條件有更多發言權,可以要求對辦公室的空間進行調整。 」

「仲量聯行」預計今年香港商辦租金將下跌多達5%。除供應增加之外,香港辦公大樓市場還受到國際銀行削減成本以及中企承租意願低落的影響。

欠缺投資銀行交易,促使一些金融公司縮小辦公室的空間。 香港第一季首次公開上市新股(IPO)的集資規模重挫至2009年以來的15年新低,延續去年以來落後於孟買IPO的低迷趨勢。

根據《彭博》3月份曾報導,美國銀行退租中環長江中心的一層以上辦公室,將部分員工轉移到更便宜的辦公大樓。

中國的本土企業曾經是香港最優質辦公大樓的租戶,但現在也沒有急於承租,世邦魏理仕的數據顯示,中企僅佔第一季新租戶的 8%。

這一切競爭壓力都給予租戶更多談判議價的能力。巴恩斯指出,「這些新辦公大樓是香港租戶升級辦公室的最佳機會。」