親屬間房產「假買賣真贈與」具4判定標準 承擔2連帶後果

稅務

為了躲避贈與稅,部分民眾會在親人之間假借買賣之名,行贈與之實,雖成立買賣契約,但最後實際上並未支付價款。台北國稅局表示,二親等親屬間「假買賣、真贈與」房地產,除了可能會被國稅局稽查、認定為贈與,並被補徵贈與稅外,在未來想要出售時,申報房地合一稅時的取得成本認定也會不同,不是以當時交易之總額判定,影響到最終稅額。 

另外,近親間的財產買賣需要提供買賣價金給付證明,並且證明該筆支付款項並非由長輩(出賣人)借出、提供擔保,在交易過後的資金去向,國稅局有時也會進行稽查,追稅追到天涯海角,民眾還是找尋合法管道節稅為佳。

親屬房產交易留意4要素,以免遭判定「假買賣、真贈與」

國稅局指出,根據《遺產及贈與稅法》,二親等親屬之間的財產買賣,除非能夠確實提出「買賣價金給付證明」,且該支付款項也並非由出賣人出借或提供擔保,不然將會被視為一般贈與案件,課徵贈與稅。 

舉例來說,李君106年與母親周君簽訂房地不動產買賣契約,約定買賣總價新臺幣(下同)1,100萬元,並以「二親等以內親屬間買賣案件」申報贈與稅,但是因未能提出支付價款證明,稽徵機關認定為贈與房地,依贈與時的房地現值,核定贈與總額為210萬元。所幸並未超過當年度免稅額每人每年220萬,不須繳稅。 

此外,國稅局一般也會檢查「房地產的時價」,也就是若以過低的價格出售房地產給親屬,也可能會被視同一般贈與。就遺贈稅法而言,房地產價值並非以市價為準,而是「時價」,因此土地的時價是「土地公告現值」,建物則是「房屋評定現值」,該兩項加起來若與賣價高過多,就必須小心贈與稅找上門。 

追稅總是不嫌晚,有時國稅局也會注意「賣方資金去向」,行文到銀行,要求提供出賣人帳戶的進出明細,若發現出賣人把該筆資金再匯入親屬帳戶或者貸款還款帳戶,代為償還貸款,等同「假買賣、真贈與」;就算用提領現金的方式取出,若無法提供合理說明,國稅局也仍會持續追蹤其他家人的資產變動是否出現異常,因此民眾還是別以身試法、自作聰明,跟稅局鬥智鬥勇。

避贈與稅被抓到,補徵稅款+影響賣出時的取得成本列扣

經稽徵機關認定房產為「假買賣、真贈與」,改視為一般贈與,除了要補徵贈與稅(超過當年度免稅額部分),甚至有相關刑責需要承擔;此外,國稅局也提醒,未來出售要申報房地合一稅時,則需要留意取得成本認定。 

也就是說,該類案件的房地,若無法提供支付價款證明等文件,未來若想出售該房地,同時也適用房地合一稅的話,依規定,取得成本應以受贈時房屋評定現值及土地公告現值,按政府發布的消費者物價指數調整後的價值來認定。 

以上述的案件舉例,李君之後出售該筆房地,辦理個人房地合一稅申報時,以買賣契約書所載金額1,100萬元列報取得成本,不過國稅局認為,該筆房地已被視為贈與取得,必須改為受贈與時、按消費者物價指數(CPI)調整後的房地現值來重新核定取得成本,最終遭補徵稅款150萬元。