住宅貸款一年狂增逼近兆元 央行「最嚴限貸令」強碰20年來最大交屋潮 

房地產

中央銀行昨(21)日籲請國內銀行自主控管不動產貸款總量,央行出重手,目的是要避免資金持續流入不動產市場,進而讓房市降溫,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近期市場出現房貸之亂,股市也出現波段回檔,房市排隊等房貸、股市排隊等解套,房市頓失資金動能,從去年下半年一路熱的房市可能會降溫。

住宅貸款一年狂增9767億元,央行出手消泡沫

曾敬德指出,央行強調不影響無自用住宅民眾購屋、都更與危老融資,還是保障民眾基本的自用需求,但央行此次出手恐讓銀行放款態度更謹慎,觀察未來銀行鑑價或貸款成數是否有影響,在央行政策朝向貨幣緊縮與去槓桿時,民眾更應該做好手上的資金控管,包括可能要多抓一些自備款,未來要交屋的也不能把資金抓太緊,甚至現在還在使用寬限期的民眾,也要預應未來每個月還款金額能否負擔。

過去一年購置住宅貸款金額增加9767億元,增長速度驚人,有鑑於過去一年房市過熱,央行適時出手管控,也可避免未來發生金融壞帳的風險,曾敬德表示,央行此舉避免資金過多流入房市,將減少資金推升房市動能,同時提前管控也等於先幫房市泡沫消風,倘若持續熱下去,一旦真的遇到金融危機等風險時,付出的代價恐怕會更大。

對於資金大量湧入房市,根據住商機構觀察內政部數據,2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶,創1995年以來最高峰,若以工期3年計算,當年度建案最快於今年出現交屋潮,當時進場民眾,恐怕交屋時申貸就是一大難關。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾,下半年買賣移轉量勢必緊縮,惟房價是否出現盤整,仍需視整體金融環境而定。

3年核發51餘萬戶建照,今年起將現巨量交屋潮

觀察內政部數據,自1991年有統計以來,核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間,此3年建照量每年皆多達20萬戶以上,之後未曾突破20萬戶大關,直到近期疫情後房市進入多頭,2020~2022年出現新一波高峰,其中2022年純住宅用核准建照戶數多達18萬674戶,創下自1995年來最高紀錄。 

徐佳馨指出,2020~2022年間全台純住宅用核准建照戶數共達51萬1178戶,若以現今工期約3~5年計算,將於今年起出現超大量體的交屋潮,適逢下半年度央行控管不動產貸款總量,此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤。

此外,銀行管控整體不動產貸款,對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言,恐有斷金流的風險;其三是欲購置中古屋民眾,若非自身條件絕佳,申貸也將是一大難關;整體而言,此波限貸令將大幅打擊整體房市,惟現今國內經濟體質尚佳,中古屋主或新案建商對價格仍有期待,恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸,下半年整體房市將呈「價穩量盤整」局勢。

強碰限貸令,建商或將出現大量延後交屋

另細看觀察七都純住宅用建照宅數,台中市2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶,位居全台第一,而新北、桃園次之,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,台中市受惠於科技產業題材,且區域重劃區議題濃厚,近年成為各大建商兵家必爭之地,建照量大幅提升;而新北、桃園則本身捷運等機能逐年成熟,並有北市房市外溢效應,磁吸雙北首購族群移入,自然吸引開發商進駐。

賴志昶提醒,依一般工期計算,此波交屋潮將自2024年起陸續體現,而過去核發建照量較大區域,若投資比重過高,恐成為此波限貸令最大重災區,惟面臨市場發生變化,建商也非省油的燈,多數業者除選擇延後交屋,待明年過後限制放寬,以防大量違約潮出現。

至於一般購屋民眾,若近期交屋在即,或購置中古屋申貸受阻,可尋求其他金融體系,如信用合作社、農會、漁會及壽險公司等,惟此類機構貸款條件不如商業銀行的貸款優惠,建議多尋覓各金融體系,先求有、再求好,才能順利交屋不致違約。

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