央行第7波打炒房!組合拳升存準、限貸令全都來 專家:3族群無一倖免、成屋市場成海嘯第一排

房地產

央行今(19日)舉行第三季理監事會議,會中宣布第七波房市管制措施,宣布「升準但不升息」,調升存準率1碼(0.25個百分點),間接緊縮銀行銀根,並祭出信用管制,加碼新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期、第2戶限貸最高成數降為5成並擴大至全國、法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,央行此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招,比外界預料得更加嚴苛,且換屋、多房、建商全都無一倖免,預估第四季價格會出現修正。

央行祭出史上最嚴信用管制,房地產將在第四季受到嚴格考驗

徐佳馨表示,此次央行再次緊縮行庫銀根,並配合「二戶限貸令」等信用管制措施,將抑制自疫情以來的過熱房市。

徐佳馨指出,央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制,不僅擴大全國範圍貸款貸款成數為五成,還降豪宅貸款成數三成,同時為避免建商囤屋,大降餘屋貸款為三成,比外界預料得更加嚴苛,同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義,在此規範下,換屋、多房、建商全都無一倖免,近期交屋的民眾恐將無法順利交屋,同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗,價格預估也會出現修正。此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招,成屋市場作為海嘯第一排,受創最深,預售市場交屋將被打亂,同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮,市場恐怕得經歷一番腥風血雨。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也說,央行祭出組合拳,第七波信用管制上路,房市擴大管制範圍,和緊縮銀行可動用的資金水位,對不同購屋族群有不同影響性,呈現「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」,在銀行緊縮放款的情形之下,不動產融資的條件不盡理想,且換屋族在名下還有房的情況下,買新屋無法享有寬限期,因此必須「先賣後買」,換屋計畫恐生變;再加上利率調降的時序又比預期晚,民眾的貸款負擔高,所以銀彈相對有限的買家與小建商,將進一步從市場淡出。

三不怕的是「青安族、現金族、商用置產族」,適用新青安的首購族,因政府保障單一自住,貸款順序最優先,影響相對輕微;現金購屋不用貸款者,由於根本無需貸款,在限貸令下無事一身輕不受限制,另外打炒房政策始終「管住不管商」,所以商用置產族也可按部就班維持既有的購屋步調,加上下半年台商資金解禁潮,企業投資廠房或商用不動產配置,較有籌碼和空間。

房價會下修嗎?周轉不靈投資客「甜甜價」賣出或大吃小

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,近年央行多次推出信用管制或限縮銀根等措施,多次劍指二戶以上屋主及投資置產族群,從過去建照與使照量體推估,自2024年起新案市場將進入近年來最大「交屋潮」,因此央行再次鎖緊各行庫水龍頭,將促使部分周轉不靈的投資客低價賣出,有助於緩解目前新案市場上供給不足問題。

至於政府多次打房是否出現民眾期待已久的房價下修,賴志昶補充,自疫情以來全台房價飆漲,且漲勢目前仍未見頂,因此就算買方因限貸無法交屋,預售買方可透過轉約、解約解套,若比較多年前預售入手價位,恐怕早期入手買家還能賺得一手。不過,在市場買氣全面下滑情況下,部分房市較無前景性區域,買氣慢慢消風,中長期若持屋者槓桿開太大致使周轉困難,有望出現甜甜價脫手,但也可能演變成有屋族之間的大吃小,讓未來打房難度更高。

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