2025年全新上路的「房屋稅2.0」制度，強調全國歸戶與差別稅率，旨在打擊囤房、落實居住正義，然而近期民眾陸續收到房屋稅單後卻怨聲載道，稅單錯誤頻傳，許多明明為自住使用的房屋竟遭誤判為非自用住宅，導致房屋稅率由1%暴增至最高4.8%，稅金翻數倍，讓不少屋主措手不及。
信義房屋Podcast節目《房屋聽信義》最新一集邀請資深代書柯佩汶解析新制重點，並分享「三步驟自檢法」，協助納稅人確認稅單正確性，避免白繳冤枉稅。
確認稅單正確性，避免白繳冤枉稅
柯佩汶指出，房屋稅改革主要針對五大面向調整，包括：第一，「全國單一自住房」適用1%優惠稅率，適用對象為全國僅擁有一戶並實際自住、設籍且未出租的住家；第二，針對多屋族加重負擔，實施「全國歸戶」後，自住房超過三戶，稅率上看4.8%；第三，鼓勵合法出租，若申報租賃所得達標，可適用1.5%至2.4%的優惠稅率；第四，針對非自願繼承的共有房屋，亦能享有較低稅率；第五，建商於合理銷售期間內釋出餘屋，也可適用較低稅負。
新制上路後，計稅方式由「縣市分開」改為「全國歸戶」，也就是說，夫妻與未成年子女名下房屋將合併計算，全國僅可享三戶自住房稅率，超出部分即視為非自用課稅。此外，即使實際居住，若戶口未遷入，也無法取得自住房認定，將面臨較高稅率課徵。
三步驟自檢法，逐一核對條件
柯佩汶表示，許多屋主因未設籍、或為子女就學遷出戶口，導致房屋誤判為非自用，建議民眾應盡速補辦戶籍登記，並在6月2日前向地方稅捐機關提出稅率更正申請。即使已繳納稅款，核准後也可辦理退稅，減少損失。
針對如何自我檢查稅單是否正確，柯佩汶提出「三步驟自檢法」：第一，核對稅單上「使用情形」與「適用稅率」是否符合自用住宅資格；第二，比對戶籍資料與申報用途，確認一致再繳納；第三，如有疑問，立即聯繫稅捐機關，釐清認定依據並補正。
除了稅率問題，柯佩汶提醒，將房屋作為出租用途雖享短期稅負優惠，但若未來有出售計畫，將失去土地增值稅、自住房地合一稅、重購退稅等重大減免資格，民眾需衡量整體稅負成本。「省幾萬的房屋稅，可能換來上百萬的稅務損失，得不償失。」
低價值房屋，有機會成免稅住宅
對於希望節稅的民眾，柯佩汶建議可考慮將低價值房屋（房屋現值低於10萬元）規劃為免稅住宅，或善用地方政府提供的三戶免稅優惠名額。此外，將房屋作為公益出租或社會住宅，也可適用1.2%的優惠稅率。
根據財政部規定，房屋稅向所有人或使用權人徵收；共有房屋由共有人推定一人繳納，或由現住人代繳；出租房屋則由承租人負責代扣代繳。因此，不僅房屋用途、戶籍登記影響課稅資格，連實際使用與權利登記都需謹慎確認。
面對新制導致的「稅單誤炸潮」，稅捐機關呼籲民眾主動查核稅單與自用條件是否一致，有疑義者及早洽詢與申請更正，以保障自身權益。
