隨著台灣進入高齡社會，繼承不動產早已不再是少數人的課題。根據內政部資料顯示，今年第一季全台繼承移轉登記高達1.79萬棟，創下2016年統計以來同期次高紀錄。
越來越多子女在繼承父母房產後，計劃出售換現金或重新配置資產，但不少人忽略了一個關鍵問題——房地合一稅怎麼算？若沒搞清楚「自住房地」的優惠條件，輕則失去免稅資格，重則被國稅局認定補稅百萬，荷包恐大失血。
繼承變賣房產沒設籍，稅負瞬間翻倍
一名納稅人小明，在2023年繼承父親留下的房產，原本希望隔年初將其出售，作為自住房地申報節稅。他自行申報所得646萬元，認為可先扣除自住優惠的400萬元免稅額，再用10%的稅率課稅，其計算稅額僅約24萬元。
然而，事情沒這麼簡單。
國稅局查核發現，小明從未將戶籍遷入該房屋，繼承後也幾乎沒有水電使用紀錄，顯示並無實際居住。
根據現行《所得稅法》第4條之5規定，要享有自住優惠，必須符合「六年條款」，也就是本人、配偶或未成年子女需在該房屋設籍並連續實際居住滿六年，且期間不得有出租、營業行為，並在六年內未曾使用過該項優惠。
結果小明三項條件全踩雷，最後被國稅局認定為一般交易，改適用20%稅率，須補稅129萬餘元，原本省稅計畫直接破功。
繼承可以合併年限，但有前提
房地合一稅上路後，針對繼承案件也有一套機制。若房地是透過繼承取得，現行法規允許將被繼承人的持有期間併入計算「六年條款」，但這並不代表繼承後就能立刻享有自住免稅額，仍須被繼承人與繼承人雙方均符合自住條件。
也就是說，就算父親在生前已設籍並居住該房屋超過六年，若繼承人小明從未設籍、沒有實際使用紀錄，那麼即便總年限超過六年，也無法享受優惠。
根據財政部規定，只有在被繼承人與繼承人雙方的「設籍與實住」紀錄都到位，才能成功併計年限，節省稅負。
房地合一稅「六年條款」三大門檻
國稅局提醒，想要拿到房地合一稅制下的400萬元免稅額和10%優惠稅率，這三個條件缺一不可：
1.連續設籍與居住六年：本人、配偶或未成年子女需設籍並實際居住於該房屋，連續滿六年。
2.不得有營業或出租紀錄：該房屋六年內不得有出租、營業、或其他營利用途。
3.六年內未曾使用過優惠：本人、配偶與未成年子女於六年內不得已使用過此項優惠。
光有一方符合不夠，三項條件都達成，才能確保自住資格成立。
面對即將繼承的房產，如果不打算長期自住，或短期內有出售打算，建議在繼承登記前提前規劃戶籍設籍與居住事實，並了解是否能與被繼承人設籍紀錄併計六年期，這樣在出售時才有機會適用400萬元免稅與10%的優惠稅率。
此外，應主動保留水電帳單、生活照片、居住證明等證據，以便日後申報時向稅務機關證明實際居住事實。畢竟，「住得進去」不等於「住得出來」，一旦沒符合規定，房屋賣出後不僅省不了稅，還可能因此增加數十萬至百萬的稅賦壓力。
繼承前先規劃，免繳重稅更安心
同時，不少繼承人以為「只要在房子過戶前設籍就可以了」，實際上，設籍時間點在實務上是一門大學問。網上時常分享，有些地區國稅局認為只要在繼承登記當天設籍就可適用，但有些則要求要在被繼承人過世時，戶籍就已在該屋，否則被視為「自住中斷」。
不過，國稅局實務上多依用水用電量、社區出入紀錄等方式判斷是否「實際居住」。因此，即便戶籍遷入了，但若實際無人居住，還是會被認定無效，無法適用自住優惠。申報前若未謹慎規劃，很容易陷入「誤判稅務認定」的陷阱，輕則失去免稅，重則補稅加罰款。
繼承房產的背後，往往牽涉到的不只是情感與財產傳承，還有繁複的稅制理解與精準的時間規劃。房地合一稅雖是為了杜絕炒房，但在繼承案件中若未適當規劃，無心之過也可能付出高昂代價。提醒所有有繼承房產計劃的民眾，別等到賣屋那一刻才開始研究稅制，提早規劃、精準設籍，才能合法又安心地守住家產不流失。
