隨著日本經濟逐漸復甦，日經指數於去（2025）年成功突破五萬點，資金也聞到獲利氣味朝向日本不動產湧進。國泰投信董座李偉正表示，民眾投資不動產門檻較高，因此常常只能觀望，但若藉由日本跨境連結ETF參與，即可透過一張1萬元價格，參與日本頂級地標的租金收益、資產增值的紅利。
國泰投信6日舉辦「國泰日本不動產（本基金無保證收益及配息）」ETF（009817）發布會，推出全台唯一日本不動產ETF，追蹤預計於1月19至21日展開募資，屬半年配息制度。會中也邀請日本大和資產管理公司相關人士到場解說標的與日本不動產市場概況。
台灣人最懂東京不動產價值，日本不動產迎來景氣增值紅利
日本大和資產管理執行董事永島俊太郎表示，2025年對日本政治跟經濟可說是轉捩點，除10月底選出首位女性首相高市早苗，隨後日經指數也突破五萬點大關並持續走高，景氣看好也使不動產市場呈現穩定成長，不動產租金緩步上漲。
日本大和指出，去年前三季海外對日投資額約為1兆8,000億日元（約3,960億新台幣），其中佔日本國內不動產總投資金額約四成，創下歷史新高水準。
永島俊太郎提到，若時常造訪過日本，會發現日本旅館與餐飲價格普遍提升，原因不只是通膨導致，也包含對景氣看好跟人事成本、租金上升有關；因此更該針對如今資金湧入不動產市場相關的上漲行情能如何受惠去思考，如果只是在旅行中支付旅館費等方式來參與，著實可惜。
國泰投信總經理張雍川表示，日本正從長年通縮走向適度通膨，不動產抗通膨特性越發凸顯；他並引述國土交通省統計，2025年上半年為止，東京23區購買最多住宅的外國人就是台灣人，「日本不動產的物超所值，台灣人最懂。」
張雍川強調，如今東京都區域房價僅台北的一半不到，日圓暫時也處於低檔，以房價跟匯率來看，正是前進投資日本不動產是好時機。
投資J-REITs企圖掌握流動性，留意市場、景氣與利率3變動因素
國泰大和日本不動產收息 ETF（009817）為連結式 ETF（Feeder ETF），在台灣掛牌，主要投資東京證券交易所上市、由大和資產管理發行的「iFreeETF 東証REIT指数」，該日本 ETF 係追蹤東証 REIT 指數表現。
永島俊太郎說明，J-REIT日本不動產投資信託基金的金融商品進行投資，就可以將不動產分拆成更小單位、同時也提高流動性，若進一步以ETF投資就可以用更宏觀方式在台間接投資不動產商品。
日本大和資產管理資深資金經理人大野惠莉子指出，若僅持有債券與存款，容易受到物價通膨影響，因此透過不動產納入投資組合，可預期能降低物價流動所帶來的資產價值。
不過，他也提醒，主要影響有3可能影響J-REITs價格走勢，分別是不動產市場狀況、景氣走勢與利息波動。
大野惠莉子表示，不動產市場狀況包含房屋空置率、租金與房價波動，皆會導致租金收入與支出費用有所增減；另外，此外，對於以借款持有不動產的 REIT（不動產投資信託） 而言，利率走升將推升利息負擔，短期內壓抑獲利能力，進而影響價格與股息表現。
