北市出現房價跌房租漲怪現象 專家:市場失衡造成


台北市房租不斷漲漲漲,除了因為人口過度集中的原因外,房產交易量下跌也讓賣家都轉往租賃市場。(攝影/蕭芃凱)

從2014下半年房市反轉至今已經第3年,房市呈現量縮急凍現象,房價還未跌到讓一般民眾「滿意」的甜蜜點,不過租金卻已經悄悄的上漲到歷史新高點。

根據台北市主計處房屋指數2017年8月最新統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,是今年以來單月最高點,也是歷來最高紀錄,比去年同期上漲0.86%;跟上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。

所謂的房租指數,包括家庭居住用之房屋及學生學校住宿費,但不含營業用房屋的租金。以民國100年房屋租金為標準,設定為100,106年的數值代表原本在民國100年,100元可以租到的房子,在106年必須要104.81元才可以租到。

再觀察行政院主計處最新公布的2017年7月全台消費者物價房租類指數,也來到最高點,達104.74,創31個月新高。主計處總最新統計顯示,9月全台消費者物價房租類指數為104.95,較上月再升0.09,已連33個月上揚,月月創歷史新高。

人口過度集中讓都會區租賃市場失衡

台北市房租指數突破104.79,創下歷年新高紀錄。為何在房價下跌過程中房租卻呈現上漲的現象,不動產專家李同榮表示,主要是都會租賃市場失衡、觀望買盤以租代買加深供需不對稱有關。

台北市主計處公布今年8月最新房屋指數統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,創歷年新高紀錄,比去年同期上漲0.86%;與上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%,而房租指數指的就是台北市出租房屋租金價格的變動水準。

房租指數創下歷年新高,北上工作族負擔越來越沈重了。(製表/余其穎)

根據中央社24日報導,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,北市房價連跌3年,房租卻逆勢上漲,主要是都會區租賃市場供需失衡。

李同榮強調,會造成這樣的現象,最重要因素是都會就業機會多,外地人口湧入,人口過度集中,租賃市場集中在承租小坪數的年輕上班族,但巧的是,房價多頭長達十年,建商過去傾向開發大坪數商品,小坪數商品根本供不應求。

李同榮指出,大多數閒置空屋為中大坪數,且有些屋主不太願意出租,市場供給更少;而政府興建的社會住宅供不應求也是主因。

他說,這幾年房價下跌過程中,市場自然會趨向觀望,買方總希望買在最低點,一再觀望下造成交易量下跌,買盤只能暫移往租賃市場,加深供需不平衡。

業者把各種稅負轉嫁到消費者身上讓租金上漲

淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰則認為會出現這種房價下跌房租上漲的不合理現象有三個主要原因,首先,主要是今年初政府實施租屋新制。

由於租屋新制規範房東不得限制房客把租金支出申報扣抵所得稅、不得禁止遷入戶籍,讓全台多達9成以上房租不報稅、又怕房客去檢舉的房東族浮上檯面,部分房東開始找藉口喊漲,把租賃所得課稅、重新裝潢、管理費和水電費等所帶來的各種成本轉嫁到房租上。

其次市場面因素,莊孟翰表示,這幾年有些投資客套牢,不想低價賣房,所以紛紛先「轉賣為租」,轉進租賃市場;不過,有更多的人想買房,在現在房價連續下修3年來,房價緩跌,但還沒觸底、也沒跌到買方預期的滿足點,因此在觀望房價會下跌、又想等房價下跌時再進場買房的心理下,寧可先租房子,這種「以租代買」的租屋需求,支撐出價格不墜。

再來就是稅賦轉嫁所造成,莊孟翰分析,打房、居住正義下的種種政策,把台北市房屋稅、六都地價稅,都逐年墊高,都讓房東有藉口喊漲租金。

李同榮建議,政府制定房市相關政策時,不妨多參考具有房地產實務經驗業者的意見,才能更貼近市場實際情形,否則買不起房者仍買不起,閒置空屋仍一大堆,租賃市場仍供需失衡,反而失了政府居住正義的美意。